Eine Steuererklärung liegt auf einem Tisch

Steuern

Q: Was ist der Eigenmietwert und was hat sich geändert seit Herbst 2025?

Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen, welches du versteuern musst, wenn du eine Immobilie selbst nutzt (also „Miete, die du dir selbst zahlst“). Im heutigen System kannst du im Gegenzug eine Reihe von Ausgaben in Abzug bringen, insbesondere: Hypothekarzinsen / Schuldzinsen Werterhaltende Unterhalts- und Renovationskosten Weitere kantonale Abzüge (Energie, Umweltschutz etc.), abhängig vom Kanton

Q: In der Reformvorlage, die angenommen wurde, sind folgende Änderungen vorgesehen?

Der Eigenmietwert bei selbstgenutztem Wohneigentum fällt weg – du musst also keinen fiktiven Mieteinkommen mehr versteuern. Im Gegenzug entfallen gewisse Abzüge für selbstgenutztes Wohneigentum: Unterhaltskosten (werterhaltende Aufwendungen) können nicht mehr geltend gemacht werden (für selbstgenutzte Immobilien) Der Schuldzinsabzug (Hypothekenzinsen) wird stark eingeschränkt oder ganz gestrichen — mit Ausnahmen: bei Renditeobjekten (vermietete Immobilien) bleibt der Zinsabzug möglich. Für „Ersterwerber“ (also wer erstmals Wohneigentum erwirbt) soll ein begrenzter Schuldzinsabzug für zehn Jahre möglich sein, der jährlich abnimmt (z. B. eine Staffelregel). Weiterhin werden bei vermieteten Objekten die bestehenden Regeln weitgehend beibehalten (dort bleibt der Zinsabzug und die Besteuerung der Mieteinnahmen). Für Zweitliegenschaften wird zusätzlich eine Objektsteuer möglich bzw. vorgesehen, um Steuerausfälle zu kompensieren. Der Zeitpunkt der Umsetzung: frühestens für das Steuerjahr 2028 soll der Eigenmietwert nicht mehr besteuert werden.

Q: Fällt der Eigenmietwert für alle Immobilien weg?

Nein, die Abschaffung gilt spezifisch für selbstgenutztes Wohneigentum. Bei Renditeobjekten, also Immobilien, die Sie vermieten, bleibt das bisherige System bestehen: Die Mieteinnahmen werden weiterhin versteuert, und die Kosten können abgezogen werden.

Q: Welche steuerlichen Abzüge können Sie nach der Reform nicht mehr geltend machen?

Der Systemwechsel bringt Einschnitte bei den Abzügen mit sich: Unterhaltskosten (werterhaltende Aufwendungen) können für Ihr Eigenheim nicht mehr geltend gemacht werden. Auch der Schuldzinsabzug für Hypotheken wird bei selbstgenutztem Eigentum stark eingeschränkt oder fällt ganz weg.

Q: Gibt es spezielle Regelungen für Personen, die zum ersten Mal ein Haus kaufen?

Ja, für sogenannte „Ersterwerber“ ist eine Brücke vorgesehen. Wer zum ersten Mal Wohneigentum kauft, soll für zehn Jahre einen begrenzten Schuldzinsabzug nutzen können. Dieser Abzug ist degressiv gestaltet, nimmt also über die Jahre schrittweise ab.

Q: Bleiben die Abzüge für Unterhaltskosten und Schuldzinsen bei Mietobjekten bestehen?

Absolut. Wenn Sie eine Immobilie als Renditeobjekt halten und vermieten, ändert sich für Sie kaum etwas. Sie versteuern weiterhin die effektiven Mieteinnahmen und dürfen im Gegenzug die Hypothekarzinsen sowie die Unterhaltskosten wie gewohnt abziehen.

Q: Wie werden Zweitliegenschaften im neuen System behandelt?

Bei Zweitwohnungen sieht die Reform vor, dass eine Objektsteuer eingeführt werden kann. Damit möchte man die Steuerausfälle kompensieren, die durch den Wegfall des Eigenmietwerts entstehen würden.

Q: Ab wann tritt die Neuregelung des Eigenmietwerts in Kraft?

Der aktuelle Fahrplan sieht eine Umsetzung frühestens für das Steuerjahr 2028 vor. Bis dahin bleibt die Besteuerung nach dem heutigen Modell bestehen.

Q: Sind Sie nach der Reform steuerlich bessergestellt als heute?

In den meisten Fällen ja – besonders wenn Ihre Zinslast aktuell niedriger ist als der Eigenmietwert. Während Sie heute oft ein zusätzliches steuerbares Einkommen ausweisen, fällt diese Belastung nach der Reform weg, was zu einem Saldo von 0 CHF führt.

Q: Wie wirkt sich die Übergangsregel für Ersterwerber konkret auf Ihre Steuerbelastung aus?

Diese Regelung ist ein echter Bonus für den Start: Im ersten Jahr könnten Sie beispielsweise noch 50 % Ihrer Zinsen abziehen. Bei einer Hypothek von 1,32 Mio. CHF und 1,6 % Zins würde das eine Steuerersparnis von rund 3'000 CHF bedeuten – ein willkommener Vorteil zusätzlich zum Wegfall des Eigenmietwerts.

Als Immobilienbesitzer verändert sich in puncto Steuern eine ganze Menge. So hält beispielsweise der Eigenmietwert Einzug in Ihre Steuererklärung, Nebenkosten haben einen mildernden Effekt und die bezahlten Hypothekarzinsen haben doch noch einen Vorteil. Wir geben Ihnen einen Überblick über die neue Steuersituation und erklären die zentralen Mechanismen.

Mit dem Eigenheim Steuern sparen

Der Volksmund sagt oft “die Hypozinsen kannst du von den Steuern abziehen”. Gemeint ist damit die Tatsache, dass die an die Bank bezahlten Hypothekarzinsen vom steuerbaren Einkommen in Abzug gebracht werden können. So senkt sich Ihr Nettoeinkommen in der Steuererklärung und folglich sinkt auch die Steuerlast.

Als Eigenheimbesitzerin kommt aber auch eine neue Sache auf Sie zu, es ist der Eigenmietwert. Diesen müssen Sie als Einkommen versteuern und ist ein direktes Gegengewicht zum vorher beschriebenen Steuervorteil durch die Hypothekarzinsen. Es ist daher sehr wichtig, mit einem unabhängigen Hypothekarberater die Gesamtsituation auszuleuchten, um die optimale Hypothekenhöhe und die für Sie beste Lösung zu finden. In diesem Zusammenhang kann sogleich auch die Fragestellung nach direkter oder indirekter Amortisation eruiert werden.

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Giovanna Macchia & Bruno Reis, Sempach, LU

Bei MY HYPOTHECA schätze ich vor allem die unabhängige Beratung, den schnellen Service und die klare Kundenorientierung.
Diese Eigenschaften sind entscheidend, um die bestmögliche Finanzierung für meine Immobilienkäufer zu finden.

Roger Möschler, Inhaber, RE/MAX Immobilien am Zürichsee