Hypotheken - Zinsentwicklung und Zinsprognose

Eigenmietwert

Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen, das Sie als Immobilienbesitzer in der Schweiz versteuern müssen, wenn Sie selbst in Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung leben. Es ist im Grunde eine „Miete, die Sie sich theoretisch selbst zahlen“ und wird Ihrem steuerbaren Einkommen zugerechnet.

Was ist der Eigenmietwert und was hat sich geändert seit Herbst 2025?

Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen, welches du versteuern musst, wenn du eine Immobilie selbst nutzt (also „Miete, die du dir selbst zahlst“).

Im heutigen System kannst du im Gegenzug eine Reihe von Ausgaben in Abzug bringen, insbesondere:

  • Weitere kantonale Abzüge (Energie, Umweltschutz etc.), abhängig vom Kanton
  • Hypothekarzinsen / Schuldzinsen
  • Werterhaltende Unterhalts- und Renovationskosten

In der Reformvorlage, die angenommen wurde, sind folgende Änderungen vorgesehen?

Der Eigenmietwert bei selbstgenutztem Wohneigentum fällt weg – du musst also keinen fiktiven Mieteinkommen mehr versteuern.

Im Gegenzug entfallen gewisse Abzüge für selbstgenutztes Wohneigentum:

  • Unterhaltskosten (werterhaltende Aufwendungen) können nicht mehr geltend gemacht werden (für selbstgenutzte Immobilien)
  • Der Schuldzinsabzug (Hypothekenzinsen) wird stark eingeschränkt oder ganz gestrichen — mit Ausnahmen: bei Renditeobjekten (vermietete Immobilien) bleibt der Zinsabzug möglich.
  • Für „Ersterwerber“ (also wer erstmals Wohneigentum erwirbt) soll ein begrenzter Schuldzinsabzug für zehn Jahre möglich sein, der jährlich abnimmt (z. B. eine Staffelregel).
  • Weiterhin werden bei vermieteten Objekten die bestehenden Regeln weitgehend beibehalten (dort bleibt der Zinsabzug und die Besteuerung der Mieteinnahmen).
  • Für Zweitliegenschaften wird zusätzlich eine Objektsteuer möglich bzw. vorgesehen, um Steuerausfälle zu kompensieren.

Der Zeitpunkt der Umsetzung: frühestens für das Steuerjahr 2028 soll der Eigenmietwert nicht mehr besteuert werden.

Berechnungsbeispiel mit altem und neuem System

Angenommen, du erwirbst eine neue Liegenschaft mit Fertigstellung im Jahr 2026 und finanzierst sie mit einer Hypothek von 1’320’000 CHF zu einem Zinssatz von 1,6 %. Nachfolgend zeigen wir auf, wie sich deine steuerliche Situation nach heutigem Recht sowie nach der geplanten Reform des Eigenmietwertes verändern könnte – basierend auf einer groben Schätzung für den Kanton Zürich.

Berechnungsannahmen

  • Kaufpreis Liegenschaft: 1.6 Mio.
  • Hypothek: 1.32 Mio. (82.5 % Finanzierung)
  • Zins: 1.6 % fix → ca. 21’120 CHF/Jahr.
  • Eigenmietwert: In Zürich liegt er typischerweise bei ca. 3,5–4,5 % des Verkehrswerts → ich setze konservativ 55’000 CHF/Jahr an (real kann er auch etwas tiefer sein).
  • Unterhalt: Pauschal 1 % vom Kaufpreis → ca. 16’000 CHF/Jahr.
  • Steuersatz (Gemeinde und Kanton in Zürich): ca. 28 % Grenzsteuersatz (mittleres Einkommen).

Heute mit Eigenmietwert

  • Du musst den fiktiven Eigenmietwert deiner Immobilie als Einkommen versteuern.
  • Dagegen darfst du deine Hypothekarzinsen und (teilweise) deine Unterhaltskosten abziehen.
  • In günstigen Fällen kann der Zins- / Unterhaltsabzug höher sein als der Eigenmietwert, was zu einem Steuergewinn führt (d.h. du zahlst effektive weniger Steuern).
  • Da der Zinssatz von 1,6 % relativ tief ist, kann es sein, dass der Eigenmietwert (je nach Kanton und Wert der Immobilie) höher ist als die Zinslast, sodass du netto steuerlich belastet bist.

Belastung heute mit Eigenmietwert

  • Eigenmietwert: +55’000 CHF steuerbares Einkommen
  • Abzüge:
    • Hypothekarzinsen: –21’120 CHF
    • Unterhalt: –16’000 CHF
    • Total Abzüge: –37’120 CHF
  • Saldo: 55’000 – 37’120 = 17’880 CHF zusätzlich steuerbares Einkommen
  • Steuern: 17’880 × 28 % ≈ 5’000 CHF/Jahr Steuerbelastung

Mit Reform (ab Steuerjahr 2028 oder gemäss Inkrafttreten)

Unter Annahme, dass die Reform wie vorgeschlagen umgesetzt wird:

  • Der Eigenmietwert entfällt → kein fiktives Einkommen mehr auf selbstgenutzte Liegenschaft.
  • Der Zinsabzug entfällt (im Allgemeinen) oder ist stark eingeschränkt für selbstgenutztes Wohneigentum.
  • Ebenso entfallen Unterhaltskostenabzüge (werterhaltende Kosten) für selbstgenutztes Wohneigentum.
  • Für Ersterwerber gibt es eine Übergangsregel: während 10 Jahren ein begrenzter Schuldzinsabzug.

Steuerbelastung

  • Eigenmietwert: entfällt → +0 CHF
  • Abzüge: Hypothekarzinsen & Unterhalt entfallen (nur beschränkter Abzug für Ersterwerber möglich, z. B. 50 % der Zinsen im 1. Jahr, danach jährlich sinkend).
  • Saldo: 0 CHF steuerbares Einkommen (ohne Übergangsregel).
  • Steuern: 0 CHF Zusatzbelastung

Mit Übergangsregel:

  • Angenommen im ersten Jahr kannst du noch 50 % der Zinsen abziehen → –10’560 CHF steuerlich geltend machen.
  • Steuerersparnis: 10’560 × 28 % ≈ 3’000 CHF

Vergleich vorher und nachher

  • Heute: ca. 5’000 CHF Steuerbelastung pro Jahr.
  • Nach Reform (ohne Übergangsregel): 0 CHF → klar besser.
  • Nach Reform (mit Übergangsregel): sogar noch ein kleiner Vorteil, weil du zusätzlich Zinsen abziehen kannst.

Häufig gestellte Fragen

Nein, die Abschaffung gilt spezifisch für selbstgenutztes Wohneigentum. Bei Renditeobjekten, also Immobilien, die Sie vermieten, bleibt das bisherige System bestehen: Die Mieteinnahmen werden weiterhin versteuert, und die Kosten können abgezogen werden.

Der Systemwechsel bringt Einschnitte bei den Abzügen mit sich: Unterhaltskosten (werterhaltende Aufwendungen) können für Ihr Eigenheim nicht mehr geltend gemacht werden. Auch der Schuldzinsabzug für Hypotheken wird bei selbstgenutztem Eigentum stark eingeschränkt oder fällt ganz weg.

Ja, für sogenannte „Ersterwerber“ ist eine Brücke vorgesehen. Wer zum ersten Mal Wohneigentum kauft, soll für zehn Jahre einen begrenzten Schuldzinsabzug nutzen können. Dieser Abzug ist degressiv gestaltet, nimmt also über die Jahre schrittweise ab.

Absolut. Wenn Sie eine Immobilie als Renditeobjekt halten und vermieten, ändert sich für Sie kaum etwas. Sie versteuern weiterhin die effektiven Mieteinnahmen und dürfen im Gegenzug die Hypothekarzinsen sowie die Unterhaltskosten wie gewohnt abziehen.

Bei Zweitwohnungen sieht die Reform vor, dass eine Objektsteuer eingeführt werden kann. Damit möchte man die Steuerausfälle kompensieren, die durch den Wegfall des Eigenmietwerts entstehen würden.

Der aktuelle Fahrplan sieht eine Umsetzung frühestens für das Steuerjahr 2028 vor. Bis dahin bleibt die Besteuerung nach dem heutigen Modell bestehen.

In den meisten Fällen ja – besonders wenn Ihre Zinslast aktuell niedriger ist als der Eigenmietwert. Während Sie heute oft ein zusätzliches steuerbares Einkommen ausweisen, fällt diese Belastung nach der Reform weg, was zu einem Saldo von 0 CHF führt.

Diese Regelung ist ein echter Bonus für den Start: Im ersten Jahr könnten Sie beispielsweise noch 50 % Ihrer Zinsen abziehen. Bei einer Hypothek von 1,32 Mio. CHF und 1,6 % Zins würde das eine Steuerersparnis von rund 3’000 CHF bedeuten – ein willkommener Vorteil zusätzlich zum Wegfall des Eigenmietwerts.

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