Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen, das Sie als Immobilienbesitzer in der Schweiz versteuern müssen, wenn Sie selbst in Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung leben. Es ist im Grunde eine „Miete, die Sie sich theoretisch selbst zahlen“ und wird Ihrem steuerbaren Einkommen zugerechnet.
Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen, welches du versteuern musst, wenn du eine Immobilie selbst nutzt (also „Miete, die du dir selbst zahlst“).
Im heutigen System kannst du im Gegenzug eine Reihe von Ausgaben in Abzug bringen, insbesondere:
Der Zeitpunkt der Umsetzung: frühestens für das Steuerjahr 2028 soll der Eigenmietwert nicht mehr besteuert werden.
Angenommen, du erwirbst eine neue Liegenschaft mit Fertigstellung im Jahr 2026 und finanzierst sie mit einer Hypothek von 1’320’000 CHF zu einem Zinssatz von 1,6 %. Nachfolgend zeigen wir auf, wie sich deine steuerliche Situation nach heutigem Recht sowie nach der geplanten Reform des Eigenmietwertes verändern könnte – basierend auf einer groben Schätzung für den Kanton Zürich.
Berechnungsannahmen
Belastung heute mit Eigenmietwert
Unter Annahme, dass die Reform wie vorgeschlagen umgesetzt wird:
Steuerbelastung
Mit Übergangsregel:
Nein, die Abschaffung gilt spezifisch für selbstgenutztes Wohneigentum. Bei Renditeobjekten, also Immobilien, die Sie vermieten, bleibt das bisherige System bestehen: Die Mieteinnahmen werden weiterhin versteuert, und die Kosten können abgezogen werden.
Der Systemwechsel bringt Einschnitte bei den Abzügen mit sich: Unterhaltskosten (werterhaltende Aufwendungen) können für Ihr Eigenheim nicht mehr geltend gemacht werden. Auch der Schuldzinsabzug für Hypotheken wird bei selbstgenutztem Eigentum stark eingeschränkt oder fällt ganz weg.
Ja, für sogenannte „Ersterwerber“ ist eine Brücke vorgesehen. Wer zum ersten Mal Wohneigentum kauft, soll für zehn Jahre einen begrenzten Schuldzinsabzug nutzen können. Dieser Abzug ist degressiv gestaltet, nimmt also über die Jahre schrittweise ab.
Absolut. Wenn Sie eine Immobilie als Renditeobjekt halten und vermieten, ändert sich für Sie kaum etwas. Sie versteuern weiterhin die effektiven Mieteinnahmen und dürfen im Gegenzug die Hypothekarzinsen sowie die Unterhaltskosten wie gewohnt abziehen.
Bei Zweitwohnungen sieht die Reform vor, dass eine Objektsteuer eingeführt werden kann. Damit möchte man die Steuerausfälle kompensieren, die durch den Wegfall des Eigenmietwerts entstehen würden.
Der aktuelle Fahrplan sieht eine Umsetzung frühestens für das Steuerjahr 2028 vor. Bis dahin bleibt die Besteuerung nach dem heutigen Modell bestehen.
In den meisten Fällen ja – besonders wenn Ihre Zinslast aktuell niedriger ist als der Eigenmietwert. Während Sie heute oft ein zusätzliches steuerbares Einkommen ausweisen, fällt diese Belastung nach der Reform weg, was zu einem Saldo von 0 CHF führt.
Diese Regelung ist ein echter Bonus für den Start: Im ersten Jahr könnten Sie beispielsweise noch 50 % Ihrer Zinsen abziehen. Bei einer Hypothek von 1,32 Mio. CHF und 1,6 % Zins würde das eine Steuerersparnis von rund 3’000 CHF bedeuten – ein willkommener Vorteil zusätzlich zum Wegfall des Eigenmietwerts.