Wie funktioniert die Finanzierung?
Um eine Hypothek aufnehmen
zu können, müssen zwei Mindest-anforderungen erfüllt sein. Die Belehnung und die Tragbarkeit.
Bei der Belehnung handelt es sich um das Verhältnis zwischen Hypothek und Immobilienwert, welcher 80% nicht übersteigen darf. Aus dem Belehnungssatz von 80% ergibt sich somit ein Mindestanteil an Eigenmitteln von 20% des Immobilienwertes. Davon müssen mindestens 10% aus sogenannten „echten“ Eigenmitteln stammen. Dabei handelt es sich um Eigenkapital, welches aus Sicherheiten wie Bankguthaben, Ersparnissen, Guthaben aus der 3. Säule oder einem Erbvorbezug bestehen kann. Mit dem Guthaben der 2. Säule können lediglich 10% des Immobilienwertes finanziert werden.
Die zweite Anforderung ist die Tragbarkeit. Sie wird definiert durch das Verhältnis von Brutto-Einkommen des Kreditnehmers zu den laufenden Finanzierungskosten. Darunter fallen der kalkulatorische Hypothekarzins, die Amortisationssumme des Darlehens sowie die Unterhaltskosten der Immobilie.
Als Faustregel gilt, dass die Kosten der Liegenschaft ein Drittel des Einkommens nicht überschreiten sollten.
Wie kann ich die Hypothek zurückbezahlen?
Für die zweite Hypothek besteht im Gegensatz zur ersten eine Amortisationspflicht, da die Hypothekarschuld innerhalb von 15 Jahren oder bis spätestens zum 65. Lebensjahr auf zwei Drittel des Belehnungswertes zu tilgen ist.
Für die Amortisation wird dabei zwischen der direkten und der indirekten Amortisation unterschieden.
Bei der direkten Amortisation wird in regelmässigen Abständen ein Teil der Hypothekarschuld direkt zurückbezahlt, wodurch die Höhe der Hypothek sowie die Zinskosten verringert werden. Infolge des Wegfallens der abzugsfähigen Schuldzinsen sowie der Hypothekarschulden steigen jedoch die Einkommenssteuern an.
Bei der indirekten Amortisation bleibt die Höhe der Hypothek unverändert und die effektive Rückzahlung erfolgt am Ende der Laufzeit. Während der Laufzeit werden die Rückzahlungsbeträge in die private Vorsorge der 3. Säule investiert. Dieses Vorsorgekonto dient der Bank als zusätzliches Pfand. Spätestens bei der Pensionierung wird das Kapital ausbezahlt und die Hypothek in Höhe dieses Betrages zurückbezahlt.
Bei dieser Amortisationsmöglichkeit ergeben sich für den Schuldner steuerliche Vorteile, da der einbezahlte Betrag, die Hypothekarzinsen sowie auch die Einzahlungen vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden können. Somit ergeben sich doppelte Steuervorteile aus dieser Amortisationsmethode. Jedoch sind bei der indirekten Amortisation die Hypothekarzinsen höher als bei der direkten.
Die regelmässige, oft vierteljähr-liche oder jährliche Rückzahlung der Hypothek in einem definierten Zeitraum, wird Amortisation ge-nannt. Der Kreditbetrag für Hypo-theken wird dabei in eine erste und eine zweite Hypothek aufgeteilt.
Die Kunst der
richtigen Wahl
Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, kann die Kosten selten gesamthaft mit eigenem Kapital abdecken. Der restliche Teil wird dann üblicherweise mit einer Hypothek fremdfinanziert. Bei einer „Hypothek“ handelt es sich jedoch nicht um den Kredit an sich, sondern um das Pfandrecht an der Immobilie. Dieses sichert das Darlehen ab, welches für den Bau oder Kauf der Immobilie aufgenommen wird.
Welche Hypothek passt am besten zu mir?
Welche Hypothek am besten zu Ihnen passt, kommt auf Ihre persönlichen sowie finanziellen Bedürfnisse, aber auch auf Ihre Risikoneigung an.
Bei einer Festhypothek sind die Zinsen für die gesamte Laufzeit, welche zwischen 1 und 15 Jahren liegt, fixiert. Somit sind Sie gegen steigende Zinsen abgesichert und können die Zinsbelastung Ihrer Hypothek genau planen. Bei einem vorzeitigen Ausstieg aus der Hypothek entstehen allerdings zusätzliche Kosten.
Die SARON-Hypothek hat einen variablen Zinssatz und verfügt über eine unbefristete Laufzeit, was einen Wechsel in eine Festhypothek jederzeit möglich macht. Eine SARON-Hypothek eignet sich für Immobilienbesitzer, welche die Entwicklung des Geld- und Kapitalmarktes verfolgen und kurzfristige Zinsschwankungen in Kauf nehmen können. Jedoch kann von attraktiven Zinssätzen profitiert werden.
Soll ich meine Hypothek in Tranchen aufteilen?
Beim Auslaufen Ihrer Hypothek besteht das Risiko, dass die Zinsen höher sind als zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. In diesem Fall müssten Sie die neue Hypothek zu einem höheren Zins abschliessen.
Um dieses Risiko zu minimieren, können Sie Ihre Finanzierung von vornherein in kleinere Hypothekartranchen aus verschiedenen Finanzierungsprodukten wie Festhypothek oder SARON-Hypothek und Laufzeit aufteilen.
Dabei entscheiden Sie über die Grösse der einzelnen Tranchen.
Mit my hypotheca erhalten Sie ein passendes Gesamtpaket, das individuell auf Ihre Finanzierungsbedürfnisse abgestimmt ist.
Gerne stehen Ihnen unsere Berater von my hypotheca für weitere Fragen rund um die Immobilienfinanzierung zur Verfügung.
