Finden Sie mit unseren Rechnern nicht nur Ihren Hypothekarzins heraus, sondern auch welchen Kaufpreis Sie sich leisten können, wie viel Sie gegenüber der Miete sparen und wie hoch Ihre maximale Hypothek sein kann.
Finden Sie heraus, ob die Kosten Ihres Traumhauses zu Ihrem Einkommen passt.
Berechnen Sie anhand Ihrer finanziellen Gegebenheiten, wie viel Ihr zukünftiges Eigenheim kosten darf.
Vergleichen Sie Ihre monatlichen Eigenheimkosten mit Ihrer aktuellen Mietkosten
Finden Sie heraus, wie Ihre Hypothek auch im Alter tragbar ist und wie hoch die Kosten sein werden.
Der erste Schritt kann so einfach sein. Tasten Sie sich mit unserem Hypothekenrechner an die persönlichen Rahmenbedingungen heran. Die Rahmenbedingungen sind aber von Bank zu Bank unterschiedlich und ersetzen daher kein umfassendes Beratungsgespräch mit dem MY HYPOTHECA Berater.
MY HYPOTHECA überzeugte uns durch Fachkompetenz und Engagement. Sie waren jederzeit erreichbar und gingen auf all unsere Fragen ein. Dank deren Hilfe fanden wir das perfekte Hypothekenangebot, das genau auf unsere Bedürfnisse zugeschnitten war.
Giovanna Macchia & Bruno Reis, Sempach, LU
Bei MY HYPOTHECA schätze ich vor allem die unabhängige Beratung, den schnellen Service und die klare Kundenorientierung. Diese Eigenschaften sind entscheidend, um die bestmögliche Finanzierung für meine Immobilienkäufer zu finden.
Roger Möschler, Inhaber, RE/MAX Immobilien am Zürichsee
Unsere Hypothekenrechner bzw. die daraus resultierenden Resultate sind nur immer so gut und genau, wie es die Dateneingabe zulässt. Achten Sie daher darauf, in den Inputfeldern des Hypothekenrechners möglichst exakte Angaben zu machen zu Ihrer Einkommenssituation und der Höhe Ihrer Eigenmittel. Je detaillierter die Eingaben sind, desto genauer werden die Resultate.
Wir haben Ihnen für jedes Eingabefeld ein kleines Info-Icon erstellt, um den gesuchten Wert zu erklären und es so einfacher zu machen, Ihre Hypothek zu berechnen.
Auch wenn der Hypothekenrechner nicht das gewünschte oder erhoffte Resultat zeigt, sollten Sie sich auf keinen Fall entmutigen lassen. Sehr oft unterschätzt man sein Kaufpreis-Potenzial. Ein Gespräch mit einem Hypothekarberater bringt hier mehr Klarheit. Er kann Ihnen zugleich auch weitere Tipps und Tricks in puncto Hypothekarzins berechnen mit auf den Weg geben.
Einkommen: Gesucht ist das Haushaltseinkommen, also die Einkünfte beider Ehegatten. Rechnen Sie zudem alle weiteren möglichen Einkünfte mit ein, beispielsweise den Mietzins einer vermieteten Ferienwohnung oder den Lohn einer nebenberuflichen Tätigkeit.
Eigenmittel: Rechnen Sie auch allfällige Vorsorgegelder und mögliche Erbvorbezüge zu Ihren gesparten Mitteln hinzu. Denken Sie auch an allfällige Wertschriftendepots oder Aktienbeteiligungen, welche zum Zweck des Eigenheimkaufes aufgelöst werden könnten. Vorsorgegelder könnten sein: Säule 3a, Lebensversicherungen mit Rückkaufswert, Pensionskassenguthaben oder das Freizügigkeitskonto, wenn beispielsweise ein Ehepartner aktuell nur Teilzeit arbeitet und ansonsten Care-Arbeit in der Familie verrichtet. Je höher der Eigenmittelanteil, desto mehr Möglichkeiten haben Sie beim Kaufpreis. Es heisst dann aber auch nicht zwingend, dass sämtliche vorhandenen Eigenmittel aufgebraucht werden müssen mit dem Kauf. Es empfiehlt sich so oder so, immer einen guten Notgroschen auf der Seite zu haben, ganz besonders bei einem Immobilienkauf. Unvorhergesehenes kann immer mal wieder kommen und kostet schnell mehrere tausend Franken. Sei es eine neue Wasserleitung, kleinere Reparaturarbeiten des Sanitär oder der Ersatz eines defekten Küchengerätes.
Kaufpreis: Bei der Festlegung des Kaufpreises sollten Sie nicht nur den ausgeschriebenen Kaufpreis nennen, sondern auch allfällige bereits geplante Renovationskosten einrechnen, genauso wie mögliche zeitnah geplante Umbauten. So tragen Sie auch dem oben beschriebenen Aspekt des Notgroschens Rechnung.
Die Tragbarkeit definiert Ihre Fähigkeit als Immobilienkäufer, sämtliche laufenden Kosten einer Liegenschaft langfristig stemmen zu können. Konkret bedeutet dies: Alle wiederkehrenden Kosten – bestehend aus Hypothekarzinsen, Amortisationen und Nebenkosten der Immobilie – sollten ca. ein Drittel Ihres Bruttohaushaltseinkommen betragen.
Gewisse Finanzinstitute akzeptieren eine Tragbarkeit bis 39 Prozent. Andere nur bis 33 Prozent. MY HYPOTHECA kennt die Unterschiede.
Diese Tragbarkeit ist nicht willkürlich entstanden, sondern basiert auf jahrzehntelanger Erfahrung, dass Ihnen nach Abzug der Wohnkosten noch genügend Geld für den Lebensunterhalt bleibt und Sie auch bei unvorhergesehenen Ereignissen oder Zinserhöhungen finanziell handlungsfähig bleiben.
Für die Tragbarkeitsberechnung verwenden Finanzinstitute einen kalkulatorischen Zinssatz von typischerweise 4.5% bis 5%, auch wenn die aktuellen Marktzinsen deutlich tiefer liegen. Diese konservative Herangehensweise ist eine bewusste Sicherheitsmassnahme.
Der Grund ist simpel: Hypothekarzinsen können über die Jahre schwanken. Was heute bei 1.5% Zinsen noch problemlos tragbar erscheint, kann bei steigenden Zinsen schnell zur finanziellen Belastung werden. Der höhere kalkulatorische Zinssatz stellt sicher, dass Sie auch bei zukünftigen Zinsanstiegen Ihre Hypothek noch bedienen können. Es handelt sich also um einen Stresstest Ihrer Finanzen.
Die Kostenseite der Tragbarkeitsrechnung berücksichtigt drei wesentliche Positionen:
Hypothekarzinsen: Berechnet mit dem erwähnten kalkulatorischen Zinssatz von rund 4.5 bis 5% auf die gesamte Hypothekarsumme.
Amortisationen: Falls Ihre Belehnung über 65% liegt, müssen Sie die 2. Hypothek über 15 Jahre amortisieren oder bis zu Ihrer Pensionierung, was immer früher ist. Bei einer Amortisation über 15 Jahre, entspricht dies 1 Prozent Amortisation pro Jahr.
Unterhalts- und Nebenkosten: Hierfür rechnen Finanzinstitute zwischen 0.5 und 1% des Liegenschaftswerts pro Jahr. Diese Pauschale deckt Ausgaben wie Reparaturen, Versicherungen, Steuern und allgemeine Instandhaltung ab.
Bei einer Immobilie im Wert von 1 Million Franken mit 800’000 Franken Hypothek entstehen kalkulatorische Kosten von 12’000 Franken (1.5 % Zinsen) + 1’500 Franken (1 % Amortisation der 2. Hypothek) + 5’000 Franken (0.5 % Nebenkosten) = 18’500 Franken jährlich oder 1’541.67 Franken pro Monat. Dies stellt man den monatlichen Einnahmen gegenüber für die Tragbarkeit.
Überschreitet Ihre Tragbarkeit die 39%-Grenze, haben Sie grundsätzlich drei Optionen:
Höheres Eigenkapital einsetzen: Mehr Eigenkapital reduziert die Hypothekarsumme und damit die Zinsbelastung.
Günstigere Immobilie wählen: Eine Reduktion des Kaufpreises verringert die jährlichen Gesamtkosten.
Tragbarkeit verbessern: Durch Einkommenssteigerung oder Reduktion anderer Fixkosten können Sie Ihre finanzielle Situation stärken.
Nur in Ausnahmefällen und bei sehr guten Gesamtbild des Kunden kann davon abgewichen werden.
Die Verwendung des Bruttoeinkommens mag zunächst unlogisch erscheinen, folgt aber einer klaren Logik. Steuerliche Verhältnisse sind individuell sehr unterschiedlich und können sich über die Jahre ändern.
Das Bruttoeinkommen hingegen ist eine verlässliche, nachprüfbare Grösse, die über Jahre hinweg stabil vergleichbar bleibt. Zudem sind viele steuerliche Abzüge nicht zwingend permanent – Kinderabzüge fallen weg, berufliche Weiterbildungen enden, Hypothekarzinsen können bei Amortisationen sinken.
Die Finanzinstitute wählen bewusst die konservativere Berechnungsgrundlage, um langfristige Finanzierungsrisiken zu minimieren. Aber auch hier gibt es Ausnahmen. Gewisse rechnen mit dem Nettoeinkommen, weil sie ein kalkulatorischen Zinssatz von 4.5 anstatt 5 Prozent verwenden.
Diese beiden Begriffe werden oft verwechselt, beschreiben aber völlig unterschiedliche Aspekte:
Belehnung gibt das Verhältnis zwischen Hypothek und Immobilienwert wieder. Bei einem Haus im Wert von 1 Million Franken und einer Hypothek von 800’000 Franken beträgt die Belehnung 80%. Die maximale Belehnung liegt bei 80% für selbstgenutztes Wohneigentum. Für ein Renditeobjekt 75% und für eine Ferienwohnung üblicherweise 30 Prozent.
Tragbarkeit setzt die laufenden Kosten der Immobilie ins Verhältnis zu Ihrem Einkommen. Sie können eine Immobilie mit 60% Belehnung haben, aber wenn Ihr Einkommen zu tief ist, scheitern Sie an der Tragbarkeit. Beide Kriterien müssen erfüllt sein: Sie benötigen genügend Eigenkapital (Belehnung max. 80%) und ausreichend Einkommen (Tragbarkeit max. 39.9%).
Für selbstgenutztes Wohneigentum ist eine Eigenkapitalquote von mindestens 20 Prozent des Kaufpreises erforderlich. Diese Vorgabe ist gesetzlich festgelegt und gilt ohne Ausnahme. Davon müssen mindestens 10 Prozent als sogenannte harte Eigenmittel eingebracht werden – also Mittel, die nicht aus der Pensionskasse stammen.
Bei einem Einfamilienhaus mit einem Kaufpreis von 1.2 Millionen Franken benötigen Sie somit mindestens 240’000 Franken Eigenkapital. Davon müssen 120’000 Franken harte Eigenmittel sein. Die verbleibenden 80 Prozent des Kaufpreises können über eine Hypothek finanziert werden.
Für Anlageobjekte, also vermietete Immobilien, gelten strengere Anforderungen: Hier sind mindestens 25 Prozent Eigenkapital erforderlich. Viele Banken verlangen je nach Lage, Zustand und Objektart sogar 30 Prozent oder mehr.
Von den erforderlichen 20% Eigenkapital müssen mindestens 10% des Kaufpreises aus «harten» Eigenmitteln stammen. Das sind frei verfügbare, liquide Vermögenswerte wie Bargeld, Kontoguthaben, Wertschriften oder Erbvorbezüge oder die dritte Säule.
Die anderen 10% dürfen aus Vorsorgegeldern der 2. Säule stammen – diese gelten als «weiche» Eigenmittel, da sie eigentlich für die Altersvorsorge bestimmt sind.
Ein Beispiel: Bei einer Immobilie für 800’000 Franken benötigen Sie 160’000 Franken Eigenkapital. Davon müssen mindestens 80’000 Franken harte Eigenmittel sein, die restlichen 80’000 Franken können aus der Pensionskasse beziehen.
Ja, aber nur für selbstgenutztes Wohneigentum und mit wichtigen Einschränkungen. Aus der 2. oder 3. Säule können Sie Geld für den Eigenheimkauf vorbeziehen oder als Pfand einsetzen.
Steuerliche Folgen: Vorbezüge aus der 2. und 3. Säule sind zum reduzierten Satz zu versteuern.
Rückzahlungspflicht: Verkaufen Sie die Immobilie, ist eine sofortige Rückzahlung erforderlich.
Die Aufteilung in 1. und 2. Hypothek ist ein Schweizer Spezifikum:
Ein Beispiel: Bei einer Immobilie im Wert von 1 Million Franken und 200’000 Franken Eigenkapital haben Sie eine Gesamthypothek von 800’000 Franken. Diese gliedert sich in 650’000 Franken (1. Hypothek) und 150’000 Franken (2. Hypothek). Die 2. Hypothek müssen Sie mit jährlich 10’000 Franken über 15 Jahre tilgen.
Der Grund für diese Regelung: Die 2. Hypothek gilt als risikoreicher, da sie bei einem Wertverlust der Immobilie zuerst betroffen wäre.
Nein, ein Online-Tragbarkeitsrechner liefert nur eine erste Einschätzung. Für eine verbindliche Finanzierungszusage prüft die MY HYPOTHECA zusätzlich:
Bonität und Kreditwürdigkeit: Einkommensnachweis über mehrere Jahre, Betreibungsregisterauszug, Prüfung von der Zentralstelle für Kreditinformationen etc.
Objektbewertung: MY HYPOTHECA führt eine eigene Bewertung der Immobilie durch. Liegt diese unter dem Kaufpreis muss die Differenz mit Eigenkapital aufgefüllt werden.
Vollständige Unterlagen: Steuererklärung, Nachweis des Eigenkapitals, Drei Jahresabschlüsse bei Selbständigen.
Persönliche Verhältnisse: Familienstand, Anzahl Kinder, andere Verpflichtungen und die generelle finanzielle Stabilität.
Der Tragbarkeitsrechner ist also ein nützliches Instrument für eine erste Selbsteinschätzung, ersetzt aber keinesfalls das detaillierte Prüfverfahren durch MY HYPOTHECA.
Nebst dem Kaufpreis entstehen Transaktionskosten. Diese können zwischen 1 bis 3 Prozent betragen, abhängig wie die Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer geregelt wird.
Handänderungssteuer: Je nach Kanton 1-3% des Kaufpreises. In Zürich beispielsweise 1%, im Wallis bis zu 3.3%.
Notariats- und Grundbuchgebühren: Typischerweise 0.5-1% des Kaufpreises für Vertragsausarbeitung, Beurkundung und Grundbucheintrag.
Grundpfandkosten: Für die Eintragung der Hypothek ins Grundbuch fallen weitere 0.1-0.2% an.
Finanzierungskosten: Eventuell ein Honorar für eine detaillierte Objektbewertung oder Bearbeitungsgebühr.
Versicherungen: Gebäudeversicherung (obligatorisch), Hausratversicherung, eventuell Rechtsschutz.
Diese Kosten müssen aus dem Eigenkapital finanziert werden – eine Hypothek deckt nur den reinen Kaufpreis ab.
Das Expertenteam von MY HYPOTHECA freut sich auf ein erstes Gespräch