Hypothek aufnehmen - Tipps und Tricks

Hypothek aufnehmen – Tipps und Tricks

Sie kaufen in der Schweiz eine Immobilie und finanzieren diesen Kauf mit Eigenkapital und der Hilfe einer Hypothek? Dabei handelt es sich meist um eine Entscheidung von grösster finanzieller Tragweite. Daher ist es wichtig, dass man die verschiedenen Aspekte kennt, wenn man eine Hypothek aufnehmen will. Auf was gilt es zu achten, was sind die Voraussetzungen und wer kann mir helfen? Fragen über Fragen – dieser Beitrag liefert die Antworten, einfach und verständlich.

Was ist eine Hypothek?

Eine Hypothek ist Fremdkapital in Form eines Kredits, der für den Kauf einer Immobilie in der Schweiz verwendet wird. Die Hypothek wird von Banken, Versicherungen oder Pensionskassen gewährt. Als Sicherheit für die Hypothek dient die Immobilie selbst (Gebäude und Grundstück). Meist schliesst man eine Hypothek auf eine gewisse Laufzeit ab. Nach Ablauf dieser Laufzeit kann einfach eine weitere Hypothek abgeschlossen werden. 

Warum brauche ich eine Hypothek? 

Die Immobilienpreise in der Schweiz gehören zu den weltweit höchsten. Der durchschnittliche Preis für eine Eigentumswohnung liegt bei rund 800’000 Franken, für ein Einfamilienhaus gar bei 1.6 Millionen Franken. (Quelle: IAZI)

Die allermeisten Immobilienkäufer sind nicht derart vermögend, als dass sie den gesamten Kaufpreis aus eigenen Mitteln bestreiten können. Daher wird neben dem Eigenkapital auch Fremdkapital in Form einer Hypothek eingesetzt. 

Wie viel Eigenkapital ist gefordert? 

Die häufigste Faustregel ist 20/80, wobei 20% als Eigenkapital beigesteuert wird und 80% in Form einer Hypothek aufgenommen wird. Das Hypothekarinstitut wird bei einer 80%-Hypothek eine Amortisation fordern, um langfristig die Hypothekarhöhe auf 65% zu reduzieren. Meist werden Teilrückzahlungen (Amortisationen) über 15 Jahre erwartet, also 1% des Liegenschaftenwerts pro Jahr.

Ein Beispiel: Das Haus wird zu 1.5 Mio. Franken gekauft, 20% bzw. 300’000 Franken sind Eigenkapital, 80% bzw. 1.2 Mio. Franken sind Hypothek. Für die folgenden 15 Jahre muss jedes Jahr 1% bzw. 15’000 Franken amortisiert werden. Die Hypothek sinkt somit jährlich um diesen Betrag, das Eigenkapital steigt. Nach 15 Jahren ist die Hypothek noch 1.05 Mio. Franken und das Eigenkapital 450’000 Franken (wir gehen in diesem Beispiel davon aus, dass der Wert des Hauses unverändert bleibt).

Was zählt alles zum Eigenkapital? 

Eigenkapital sind in erster Linie frei verfügbare Vermögenswerte der Käuferschaft. Dabei kann es sich um Kontoguthaben oder leicht verkäufliche Wertschriften handeln. Sehr häufig bildet ein Erbvorbezug einen Teil des Eigenkapitals. Oft werden auch Vorsorgegelder der 2. und 3. Säule für den Kauf verwendet. Dies ist gesetzlich aber nur möglich, wenn es sich um ein selbstgenutztes Wohneigentum handelt.

Was ist mit Tragbarkeit gemeint? 

Mit der Tragbarkeit definiert man die Fähigkeit des Immobilienkäufers, sämtliche laufenden Kosten (der Liegenschaft) bezahlen zu können. Zu diesen Kosten zählen neben den Hypothekarzinsen und den Amortisationen auch die Nebenkosten. All diese Kosten sollten nicht mehr als ein Drittel des verfügbaren Haushaltseinkommen betragen. Mehr dazu in unserem Artikel Tragbarkeit und Belehnung

Wie hoch ist der Hypothekarzins?

Die Höhe des Hypothekarzinses hängt einerseits von der Kreditfähigkeit der Eigentümerschaft und andererseits vom Hypothekarmodell ab

Bei der Eigentümerschaft ist die Kreditfähigkeit und -würdigkeit relevant. Je besser diese Kriterien beurteilt werden, desto tiefer der Hypothekarzins

Bei den Hypothekarmodellen gilt grundsätzlich: Je länger eine Festhypothek abgeschlossen wird, desto höher ist der Hypothekarzins. Es gibt allerdings durchaus Marktsituationen, in denen diese Regel nicht zutrifft. Ihr unabhängiger Hypothekarberater kann Ihnen hierzu mehr erzählen. 

Ob aktuell ein guter Zeitpunkt ist, um eine Hypothek aufzunehmen, kann immer erst im Nachhinein mit abschliessender Sicherheit beurteilt werden. Oft hilft eine langfristige historische Einordnung, um ein Gefühl dafür zu erhalten. Unsere Einschätzung der Hypothekarzinsen kann ebenfalls helfen. 

Wann muss ich die Hypothek zurückzahlen?

Es ist nicht üblich oder gar gefordert, dass die Hypothek vollständig zurückgezahlt werden muss. Vielmehr kann sie nach Vertragsablauf einfach verlängert werden. Meist wird und muss sie vollständig getilgt, wenn die Immobilie verkauft wird.

Ein Beispiel: Das Haus wird zu 1.5 Mio. Franken verkauft, die Hypothek beträgt 1 Mio. Franken. Das verbleibende und freiwerdende Eigenkapital beträgt 500’000 Franken.

Hypothekarmodelle

Die gängigsten Hypothekarmodelle für den Kauf einer bestehenden Immobilie sind Festhypotheken und Saron-Hypotheken. Die Festhypothek zeichnet sich durch eine feste Laufzeit und einen fixen Zinssatz aus. Die Saron-Hypothek hingegen hat einen variablen Zinssatz. Alle weiteren Aspekte sowie die Vor- und Nachteile von Fest- und Saron-Hypothek finden Sie hier. 

Falls Sie ein Haus oder eine Wohnung bauen oder bauen lassen (schlüsselfertig), brauchen Sie in der Regel einen Baukredit. Dieser Baukredit wird mit Bauvollendung in eine Hypothek umgewandelt, man spricht dann von einer Konsolidierung. Für die Aufnahme eines Baukredites sollten Sie sich frühzeitig mit einem Berater und Spezialisten absprechen. 

Hypothek aufnehmen – wie läuft das ab?

Hat man sein Traumhaus gefunden, braucht es für die Erstellung des Kaufvertrages eine Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank. Je nach Verkäuferschaft wird auch schon zu einem früheren Zeitpunkt im Kaufprozess die Finanzierungsbestätigung gefordert. Es macht daher Sinn, dass Sie diese schnell zur Hand haben. Konkret sagt die Finanzierungsbestätigung aus, dass Sie und Ihre Bank zusammenspannen werden, um ein Objekt zu kaufen beziehungsweise zu finanzieren. Folglich sind ein vollständiges Finanzierungsdossier und eine Hypothekarzusage die Voraussetzungen für eine Finanzierungsbestätigung. Ihre Hypothekarberaterinnen helfen Ihnen bei der Beschaffung und Umsetzung.

Spätestens zum Zeitpunkt der Eigentumsübertragung auf dem Grundbuchamt brauchen Sie zudem ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen. Es bestätigt, dass Sie beziehungsweise Ihre Bank mit Datum der Eigentumsübertragung den gesamten Kaufpreis überweisen werden. Damit Ihre Bank ein solches Zahlungsversprechen ausstellt, braucht es in aller Regel unterzeichnete Hypothekarverträge. Die Bank wird dann den Gegenwert der Hypothek plus Ihre Eigenmittel zusammennehmen und an die Verkäuferschaft überweisen. 

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Hypothekarverträge genau lesen und auf Klauseln achten

Die Hypothekarverträge bestehen aus mehreren einzelnen Dokumenten. Die Produktvereinbarung nennt das gewählte Hypothekarmodell mit Laufzeit und Zinssatz. Das zweite Dokument wird meist Rahmenvertrag genannt und beinhaltet unter anderem auch Kündigungsfristen. Möchten Sie den Anbieter wechseln, müssen Sie daran denken, auch diesen Rahmenvertrag zu kündigen, auch wenn die Festhypothek bereits auf einen bestimmten Termin fällig wird. Diese und andere Feinheiten bleiben den meisten Hypothekarnehmerinnen und Hypothekarnehmer zumindest auf den ersten Blick verborgen. Wer sich nicht selbst mit dem Detailstudium der Verträge abmühen will, kann diese Aufgabe an einen unabhängigen Makler wie MY HYPOTHECA delegieren

MY HYPOTHECA ist ein unabhängiger Hypothekenvermittler mit Sitz in Zürich. Die Aktiengesellschaft wurde 2021 gegründet, zählt heute 10 Mitarbeitende und betreibt Standorte in Zürich, Bern und Basel. MY HYPOTHECA steht für eine schnelle und bequeme Abwicklung von Hypothekardarlehen. Das Ziel ist es, den Kundinnen und Kunden wertvolle Zeit einzusparen und Ihnen alle Sorgen rund um die Immobilienfinanzierung abzunehmen. Seit Aufnahme der Geschäftstätigkeit konnten schon mehrere tausend Kundinnen und Kunden auf dem Weg ins Eigenheim begleitet werden.

Tranchen vermeiden

Ein oft gehörter “Tipp” der Hausbank: Teilen Sie die Hypothek in mehrere Festhypo-Tranche auf, um das Zinsrisiko zu minimieren. In Tat und Wahrheit werden Ihnen mit einer Tranchierung aber eine Art “Fesseln” angelegt. Liegen die Tranchen nämlich mehr als 2 Jahre auseinander, ist es faktisch unmöglich, den Anbieter zu wechseln. Ihre Bank lacht sich ins Fäustchen und kann Ihnen bei der Verlängerung einer Tranche jeden beliebigen Zinssatz aufs Auge drücken. Attraktiv ist dieser Zinssatz dann natürlich eher weniger.

Häufige Fehler beim Hypothek aufnehmen

Es gibt eine ganze Reihe von häufigen Fehlern. Wir zeigen Ihnen, was Sie tun können, um diese zu vermeiden:

Starten Sie die Suche nach der passenden Hypothek frühzeitig. Kaufen Sie eine Immobilie, lohnt es sich, bereits mit dem Start der Immobiliensuche auch erstmals die Fühler hinsichtlich Ihrer Hypothek auszustrecken.

Holen Sie mindestens 3 Angebote ein und vergleichen Sie nicht nur den Zinssatz, sondern auch die maximale Hypothekarhöhe, Amortisationen und sonstige Bedingungen sowie allfällige Gebühren für die Vertragsausarbeitung.

Entscheiden Sie sich gegen einen Hypothekenvergleich, sollten Sie mindestens das Angebot der Hausbank nachverhandeln. Ein Abschlag von 0.2 bis 0.3% pro Jahr liegt eigentlich immer drin. Die Bank gibt es Ihnen aber nicht einfach so, Sie müssen schon fragen.

Verzichten Sie auf eine Tranchierung und bleiben Sie frei, was die Anbieterwahl betrifft.

Achten Sie bei der Produktwahl nicht nur auf den tiefsten oder attraktivsten Zinssatz, sondern beziehen Sie auch die Frage mit ein, wie lange Sie die Immobilie halten wollen. Ein Haus zu verkaufen mit einer Festhypothek, die noch 8 Jahre läuft, kann sehr schwierig bis unmöglich sein.

Lassen Sie sich helfen. Nicht alles im Leben muss man selbst lernen und machen. Für gewisse Aspekte kann sich ein Spezialist anbieten, der Ihnen unter die Arme greift. 

Unterstützung beim Hypothek aufnehmen

Der Markt für Hypotheken hat sich in den letzten Jahren stark gewandelt. Neue, innovative Beratungsanbieter und Broker mischen die Szene auf und haben bereits einen stattlichen Fussabdruck hinterlassen. Bei der Wahl der passenden Hypothekarberatung lohnt es sich, bisherige Kundenerfahrungen zu lesen (bspw. auf Google) und ein unverbindliches Erstgespräch zu führen, bevor Sie entscheiden, welcher Partner Sie auf der Suche nach der passenden Hypothek unterstützen soll. Die passende Hypothek ist nämlich weit mehr als nur der günstigste Zinssatz. Hypothekarhöhe, steuerliche Betrachtung und Vorsorgeanalyse sind nur einige wichtige Aspekte, die nur Hypo-Vermittler tatsächlich unabhängig und mit Ihnen als Kundin im Mittelpunkt betrachten.

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Fazit

Für die erstmalige Aufnahme einer Hypothek einfach zur Hausbank zu gehen, ist ein alter Zopf. Holen Sie mindestens drei verschiedene Angebote ein oder delegieren Sie diese zeitaufwendige Arbeit einem Spezialisten. Dieser weiss ganz genau, welche Konstellation bei welchem Anbieter das passende Gesamtpaket offeriert. Die Suche nach der besten Hypothek geht heutzutage weit über den reinen Zinssatz hinaus.