Hypothek verlängern oder ablösen - Tipps und Tricks

Hypothek ablösen oder verlängern – Tipps und Tricks

Bei einer Immobilienfinanzierung steht meist nach ein paar Jahren die Verlängerung der Hypothek ins Haus. Sei es eine einzelne Tranche oder die gesamte Hypothek muss in ein neues Produkt, Festhypothek oder Saron-Hypothek, umgewandelt werden. Oft bietet dies auch eine Chance, um die Hypothek ablösen zu können, sprich den Hypothekaranbieter zu wechseln. Wir erklären in diesem Beitrag, was es zu achten gilt und geben konkrete Tipps und Tricks, um die Hypothek erfolgreich zu verlängern.

Hypothek ablösen oder verlängern – was ist der Unterschied?

Ob Festhypothek oder Saron-Hypothek, mit Ablauf der vordefinierten Laufzeit kann ein neues Hypothekarprodukt abgeschlossen werden. 

Wenn Sie beispielsweise vor Jahren eine mehrjährige Festhypothek abgeschlossen haben, können Sie nun mit Ablauf der vertraglich vereinbarten Laufzeit die Möglichkeit Ihre Hypothek verlängern bzw. neu ordnen. Sie haben nun die Auswahl aus der gesamten Produktpalette, wobei Festhypothek und Saron-Hypothek die zentralen Elemente bilden. 

Verbleiben Sie beim bisherigen Hypothekarinstitut, wird die Hypothek schlicht verlängert.

Wechseln Sie hingegen mit der Verlängerung der Hypothek auch gleich den Hypothekaranbieter, spricht man von einer Ablösung. Dies ist jedoch nur mit dem gesamten Hypothekarbetrag möglich. Alle Ihre Hypothekartranchen sollten daher mehr oder weniger gleichzeitig fällig werden, nicht mehr als maximal zwei Jahre auseinanderliegen.

Hypothek anpassen

Mit Ablauf der Hypothekarlaufzeit haben Sie die Möglichkeit, die Hypothek neu zu ordnen und die Höhe der Hypothekarschuld anzupassen, genau wie Sie es tun, wenn Sie eine Hypothek aufnehmen. Vielleicht möchten Sie die Gelegenheit nutzen und eine ausserordentliche Amortisation tätigen. Beziehen Sie bei der Entscheidungsfindung immer auch die steuerlichen Aspekte mit ein. In diesem Kontext kann es auch Sinn machen, die Vorsorgesituation zu überprüfen. Ob Steuern oder Vorsorge: Ein unabhängiger Hypothekarspezialist wie MY HYPOTHECA kann Ihnen hier zur Seite stehen.

MY HYPOTHECA ist ein unabhängiger Hypothekenvermittler mit Sitz in Zürich. Die Aktiengesellschaft wurde 2021 gegründet, zählt heute 10 Mitarbeitende und betreibt Standorte in Zürich, Bern und Basel. MY HYPOTHECA steht für eine schnelle und bequeme Abwicklung von Hypothekardarlehen. Das Ziel ist es, den Kundinnen und Kunden wertvolle Zeit einzusparen und Ihnen alle Sorgen rund um die Immobilienfinanzierung abzunehmen. Seit Aufnahme der Geschäftstätigkeit konnten schon mehrere tausend Kundinnen und Kunden auf dem Weg ins Eigenheim begleitet werden.

Hypothek erhöhen

Im gegenteiligen Fall bietet die Verlängerung der Hypothek immer auch die Möglichkeit einer Erhöhung. Vielleicht haben Sie konkrete Umbau- oder Renovationsprojekte geplant, ein neues Dach oder ein Heizungsersatz. Je nachdem, wie hoch die Belehnung der Liegenschaft ist und wie es um Ihre Tragbarkeit steht, können diese Projekte zumindest teilweise durch eine Erhöhung der Hypothek finanziert werden. Dabei spielt es keine Rolle, ob Sie schlicht Ihre Hypothek verlängern oder gar ablösen, sprich den Anbieter wechseln.

Hypothek verlängern oder ablösen – wann ist der richtige Zeitpunkt?

Ihre Bank wird Sie meist wenige Monate bis ein paar Wochen vor Ablauf der Hypothek kontaktieren, um mit Ihnen über die Verlängerung zu sprechen. Um optimal auf die Verlängerung der Hypothek vorbereitet zu sein, sollten Sie sich aber schon 6-18 Monate vor Ablauf der Hypothek darum kümmern. So bleibt Ihnen genügend Zeit, um sich unabhängig beraten zu lassen und die für Sie beste Möglichkeit zu finden.

Hypothek verlängern – die richtige Strategie

Wie erwähnt wird Sie Ihre Bank zur Fälligkeit der Hypothek kontaktieren und oft auch gleich einen konkreten Vorschlag inkl. Hypothekarzins zur Verlängerung unterbreiten. Das mag auf den ersten Blick für Sie bequem und einfach aussehen. Und es ist auch eine gute Lösung – für die Bank, aber bestimmt nicht für Sie. Vermeiden Sie es unbedingt, den erstbesten Vorschlag anzunehmen. Lassen Sie sich stattdessen unabhängig und umfassend beraten. Mindestens drei verschiedene Angebote sollten Sie zur Auswahl haben, um die für Sie beste Lösung zu finden. Die Suche nach den besten Angeboten am Markt kann zeitintensiv, herausfordernd und gar etwas langweilig sein. Unabhängige Hypothekarvermittler nehmen Ihnen diese Arbeit ab.

Lohnt es sich, die Hypothek vorzeitig zu verlängern?

Es lohnt sich immer, die Verlängerung der Hypothek frühzeitig und vorzeitig anzugehen. Meist verlangen die Banken für eine vorzeitige Verlängerung einen Terminzuschlag, falls die Fälligkeit mehrere Monate in der Zukunft liegt. Mit geschicktem Verhandeln oder der richtigen Hypothekarberaterin kann dieser Terminzuschlag oftmals verhindert werden.

Primär hängt die vorzeitige Verlängerung jedoch von Ihrer Erwartungshaltung hinsichtlich der Hypothekarzinsentwicklung ab. Glauben Sie an steigende Zinsen bis zur tatsächlichen Fälligkeit, lohnt sich eine vorzeitige Verlängerung in den meisten Fällen.

Sollte die Bank für die vorzeitige Verlängerung einen Terminzuschlag verrechnen, denken Sie unbedingt daran, dass diese Terminzuschlag für den gesamten Hypothekarbetrag und für die gesamte Laufzeit gilt.

Hypothek verlängern – Vor- und Nachteile

Bleiben Sie mit der Hypothek beim bisherigen Anbieter, gibt es eine Reihe von Vor- und Nachteilen: 

Vorteile

  • Eher geringer administrativer Aufwand. Der Dauerauftrag für die Hypothekarzinsen kann unverändert bestehen bleiben. Aber Achtung: Steuererklärung, Lohnausweis u.ä. müssen trotzdem eingereicht werden.
  • Keine Auswirkungen auf allfällige andere Konditionen (bspw. Reduktion der Depotgebühr) die im Zusammenhang mit der Hypothek ausgehandelt wurden.
  • Auch für verhältnismässig kleine Hypothekarbeträge (unter 250’000 Franken) möglich

Nachteile

  • Zinssätze sind meist unattraktiv.
  • Sie wissen nicht, ob Ihr neuer Zinssatz ein fairer Marktpreis ist.
  • Sie bleiben von Ihrer Hausbank abhängig.

Hypothek ablösen – Vor- und Nachteile

Wechseln Sie den Anbieter, gibt es ebenfalls einige Vor- und Nachteile, die Sie berücksichtigen sollten:

Vorteile

  • Sie können den Markt spielen lassen, sichern sich die besten Hypothekarzinsen und sparen viel Geld.
  • Sie können den Hypothekarbetrag auch um verhältnismässig geringe Beträge erhöhen (bspw. 25’000 Franken).
  • Sie können allenfalls weitere Vorteile aushandeln, für andere Finanzprodukte.
  • Sie reduzieren Ihre Abhängigkeit zur bisherigen (Haus)-Bank.
  • Sie können die Vorsorgesituation im selben Atemzug optimieren – mit einem Hypo- und Vorsorgespezialisten

Nachteile

  • Sie müssen das gesamte Dossier zusammenstellen und einreichen, da es sich um einen vollständigen Kreditprüfungsprozess handelt.
  • Sie müssen den Dauerauftrag für die Hypothekarzinsen anpassen

Hypothekarstrategie

Wenn Sie Ihre Hypothek verlängern oder ablösen, bietet sich für Sie immer auch die Gelegenheit, die Hypothekarstrategie zu überprüfen. Damit ist gemeint, welches Hypothekarmodell und welche Laufzeit Sie wählen, wie hoch die Hypothek sein soll und wie die Vorsorgesituation aussieht. 

Drei elementare Aspekte der Hypothekarstrategie sind:

Immobilienstrategie

Wenn Sie planen, die Liegenschaft in ein paar wenigen Jahren zu verkaufen, sollten Sie eher eine kurzfristige Festhypothek oder eine Saron-Hypothek wählen.

Einschätzung zur Hypothekarzinsentwicklung

Erwarten Sie (stark) steigende Zinsen und wollen die Immobilie langfristig halten, ist eine Festhypothek mit einer Laufzeit von 5 bis 10 Jahren die richtige Wahl.

Budgetstrategie

Sind Sie auf klar kalkulierbare Hypothekarzinsen angewiesen, führt kein Weg an einer Festhypothek vorbei.

Hypothekarberatung – unabhängig und unverbindlich

Eine unabhängige Hypothekarberatung evaluiert zusammen mit Ihnen Ihre finanzielle Situation und definiert die Bedürfnisse. Dies gibt eine solide Basis, um die Suche nach der passenden Hypothek zu starten. Aus der Vielzahl von Angeboten wird Ihnen Ihr Hypothekarberater oder Ihre Hypothekarberaterin eine vorselektionierte Auswahl unterbreiten, welche bereits mit den Anbietern in Ihrem Interesse nachverhandelt wurden. Selbstverständlich werden Sie im Entscheidungsprozess und auch im Nachgang jederzeit im gewünschten Ausmass unterstützt. Oftmals lassen sich so mehrere Tausend Franken an Hypothekarzinsen sparen – pro Jahr notabene. 

Sie suchen die besten Konditionen für Ihre Hypothekarzinsen?

Das Expertenteam von MY HYPOTHECA freut sich auf ein erstes Gespräch

Tipps und Tricks

  • Sich rund 1 Jahr vor Ablauf darum kümmern und den Markt beobachten
  • Nicht das erstbeste Angebot zur Verlängerung akzeptieren
  • Mindestens 3 Angebote einholen (lassen)
  • Sich von einer unabhängigen Hypothekarberaterin helfen lassen
  • Gleichzeitig Hypothekarhöhe kontrollieren und -strategie prüfen
  • Vorsorgesituation optimieren

Hypothekarzinsprognose

Für die Verlängerung Ihrer Hypothek spielt die Frage eine wichtige Rolle, wie sich die Hypothekarzinsen in der Schweiz in den kommenden Monaten und Jahren entwickeln. Die Einschätzungen von MY HYPOTHECA unterstützen Sie in dieser Hinsicht und ordnen zudem die aktuellen Trends am Hypothekarmarkt ein.

Fazit

Widerstehen Sie der Verlockung, einfach das erstbeste Angebot der Hausbank zu unterschreiben. Nehmen Sie mind. 1 Jahr vor Ablauf das Heft selbst in die Hand oder beauftragen Sie einen unabhängigen Hypothekarberater – nicht alles im Leben muss man selber machen. Es lohnt sich, denn die Vorteile überwiegen und Sie sparen tausende Franken.