Hypotheken - Zinsentwicklung und Zinsprognose

Hypotheken – Zinsentwicklung und Zinsprognose

Wie entwickeln sich die Hypothekarzinsen in der Schweiz in den kommenden Monaten und Jahren? Unsere Einschätzungen der Hypothekarzinsen helfen, die aktuellen Trends zu verstehen und ordnen die jüngsten Zinsentwicklungen ein. Zudem wagen wir eine Zinsprognose.

Aktuelle Lage der Hypothekarzinsen

Im Juni 2024 hat die Schweizerische Nationalbank (SNB) an ihrer geldpolitischen Lagebeurteilung beschlossen, den Leitzins nochmals um 0.25% zu senken. Der SNB-Leitzins steht neu bei 1.25%

Der zugrundeliegende Inflationsdruck sei im Vergleich zum 1. Quartal 2024 weiter gesunken. Durch die aktuelle Senkung des SNB-Leitzinses kann die SNB die Geldpolitik angemessen gestalten. Die SNB wird die Entwicklung der Inflation weiterhin genau überwachen und bei Bedarf die Geldpolitik anpassen, um sicherzustellen, dass die mittelfristige Inflation im Bereich der Preisstabilität bleibt, wie der entsprechenden Medienmitteilung zu entnehmen ist.

Historische Einordnung der Zinsentwicklung

Die Phase der historischen Tiefzinsen dauerte in der Schweiz von Herbst 2010 bis Herbst 2022. Ein Teil dieser Periode (von Sommer 2014 bis Herbst 2020) geht gar als Negativzinsphase in die Geschichtsbücher ein. Ab Ende 2021 stiegen die Hypothekarzinsen während rund 20 Monaten schrittweise und teils rapide an. Seit 2023 kann nun wieder ein Zinssenkungszyklus beobachtet werden.

Wenn man den jüngsten Zinsanstieg betrachtet und etwas schwermütig wird dabei, sollte man zwei Aspekte nicht vergessen. Einerseits gab es in der Schweiz in den 90-er Jahren ein mehrjährige Phase mit Hypothekarzinsen von 7%. Andererseits berechnen die Hypothekarinstitute die Tragbarkeit nach wie vor mit 4 bis 5% als rechnerischen Hypothekarzins (und stützen eine Zu- und Absage über eine Hypothek somit auf Werten ab, die gut doppelt so hoch sind wie die tatsächlichen aktuellen Hypothekarzinsen.

In einem sehr langfristigen Kontext gesehen kann trotzdem nach wie vor von eher günstigen Hypothekarzinsen gesprochen werden, auch wenn wir nun doch ein ziemliches Stück weg sind von den absoluten Tiefstständen.

Zinsprognose Hypotheken

Die Zinsentwicklung der Hypotheken in der Schweiz zu prognostizieren, ist nie einfach. Wir orientieren uns für die Zinsprognose der Hypotheken primär an den geldpolitischen Lagebeurteilungen der SNB und den darin enthaltenen Aussagen zur Inflationserwartung. Eine Zinsprognose ist keine exakte Wissenschaft, wir publizieren daher jeweils eine Zinsspanne für die erwarteten Hypothekarzinsen, in welcher sich diese innerhalb der folgenden 12 Monate bewegen könnten.

Zinsprognose Hypotheken
aktueller Zinssatz (Juli 2024)erwartete Zinsspanne bis Ende 2024
Saron Hypothek ab1,80%1,55-1,80%
2-jährige Festhypothek ab1,45%1,40-1,80%
5-jährige Festhypothek ab1,45%1,40-1,80%
10-jährige Festhypothek ab1,65%1,60-2,00%

Daten per Juli 2024

Warum unterscheiden sich die Hypothekarzinsen je nach Laufzeit?

In einem normalen Marktumfeld lässt sich jeweils beobachten, dass mit zunehmender Laufzeit auch der Zinssatz für die Festhypotheken steigt

Je länger Sie sich den Zinssatz für die Festhypothek sichern, desto mehr Gewissheit und Sicherheit haben Sie in der Budgetplanung. Diese Sicherheit kostet eine Art Prämie in Form von höheren Zinsen. Gegenwärtig gibt es im kurzen Laufzeitensegment gar keinen solchen Zuschlag, eine 5-jährige Festhypothek ist zum selben Zins zu haben wir eine Festhypothek 2 Jahre. Im mittleren bis langen Laufzeitensegment beträgt der Zuschlag pro Laufzeitjahr aktuell 5 Basispunkte bzw. 0.05%. Beides zeigt gut die aktuell herrschende “flache Zinskurve”. über das ganze Spektrum, von 2 Jahre bis 10 Jahre gesehen, beträgt der durchschnittliche Zuschlag pro Laufzeitjahr 0.025% bzw. 2.5 Basispunkte, ein sehr moderater Aufpreis. Es ist daher kaum teurer, die Zinssätze länger anzubinden als kürzer. Sprechen Sie mit Ihrem Hypothekarberater darüber. 

Einflussfaktoren Hypothekarzinsen

Es gibt eine ganze Reihe von Einflussfaktoren auf die Hypothekarzinsen. Die Auswirkungen sind nie konstant und die Gewichtung der einzelnen Faktoren ändert sich ebenfalls immer wieder. 

Die in der folgenden Aufzählung gemachten Aussagen erheben nicht den Anspruch, jeder makroökonomischen Lehre gerecht zu werden. Sie sind stark vereinfacht und sollen Hypothekarnehmerinnen und Hypothekarnehmern Anhaltspunkte in der Praxis bieten.

  • Inflation
    Tendenziell versuchen die Zentralbanken, eine zu hohe Inflation (für die Schweiz liegt die Schwelle gemäss der SNB bei 2%) mit einer Anhebung der Zinsen zu bekämpfen.
  • Wirtschaftswachstum
    Darbt die Wirtschaft, versuchen die Zentralbanken mit einer Senkung der Zinsen, Konsum und Investitionen anzukurbeln.
  • Geldmenge
    Wird die Geldmenge erhöht, führt dies tendenziell zu sinkenden Hypothekarzinsen.
  • Swap-Sätze
    Für die Festlegung der Hypothekarzinsen von Festhypotheken orientieren sich die Banken jeweils an den Sätzen der Zinsswaps (Interest Rate Swaps IRS) auf dem Kapitalmarkt. Zu diesem IRS hinzugerechnet wird die individuelle Marge der Bank. Das Ergebnis ist dann der für den Kunden gültige Hypothekarzins. 

Hier ein Beispiel:
IRS 10 Jahre: 1.00%
Marge der Bank: 1.10%
Zinssatz für Hypothekarnehmende: 2.10%

Ein Swap ist eigentlich ein Tauschgeschäft von Zahlungsströmen in der Zukunft. Wie das genau funktioniert, erklärt dieses Video gut.

Zinsentwicklung Saron Hypotheken

Die kurzfristigen Hypothekarzinsen orientieren sich eher an der SNB Geldpolitik bzw. dem SNB Leitzins. 

Die Basis für die Berechnung der Zinsen einer Saron Hypothek ist der Saron. Dieser wird täglich fixiert und publiziert durch die SIX, Schweizer Börse. Der Saron ist faktisch ein Abbild des SNB-Leitzinses. Dieser wiederum wird von der SNB laufend überprüft und maximal vierteljährlich angepasst (im Rahmen der geldpolitischen Lagebeurteilungen).

Der geringfügige Unterschied (meist einige wenige Basispunkte) zwischen dem SNB-Leitzins und dem Saron widerspiegelt die Markterwartungen über die künftigen Zinsschritte der SNB. Liegt der Saron unter dem SNB-Leitzins, erwartet der Marktkonsens in den kommenden Monaten eine Senkung durch die SNB.

Zinsentwicklung Festhypotheken

Die längerfristigen Hypothekarzinsen wiederum sind an den Kapitalmarkt gekoppelt. Eine 10-jährige Festhypothek beispielsweise läuft einigermassen im Gleichschritt mit der Rendite des 10-jährigen Eidgenossen (Bundesobligation).

Quelle:  finews.ch

Wie kann man sich auf die Zinsentwicklung vorbereiten

Um nicht auf dem falschen Fuss erwischt zu werden, empfiehlt es sich, die Entwicklung der Hypothekarzinsen auch dann nicht aus den Augen zu verlieren, wenn Sie eine längerfristig laufende Festhypothek haben. Eine regelmässige Überprüfung alle zwei bis drei Jahre scheint angebracht. 

Hinsichtlich einer Hypothekarverlängerung oder -ablösung sollten sie 12-18 Monate vor der Fälligkeit die ersten Abklärungen treffen und mit einem Spezialisten sprechen. Kontaktieren Sie uns gerne dafür.

Fazit

Bei der Saron Hypothek ist für den Rest des Jahres 2024 eher mit einem weiteren leichten Rückgang von rund 0.25% zu rechnen. Dies vor dem Hintergrund der zu erwartenden Zinssenkung durch die SNB im September 2024. Die kurz- und mittelfristigen Festhypotheken tendieren in den kommenden Monaten vermutlich seitwärts, während die Festhypothek 10 Jahre eher einen leichten Aufwärtsdruck spüren wird.

Da sich die Zukunft nicht wirklich voraussagen lässt, empfiehlt es sich, einerseits die Entwicklung immer etwas im Auge zu behalten und andererseits einen Hypothekarspezialisten mit an Bord zu haben, damit in jeder Zinssituation das attraktivste Angebot für Sie gefunden wird. 

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