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Saron oder Festhypothek

Die Qual der Wahl: Saron oder Festhypothek? Eine umfassende Analyse der Vor- und Nachteile mit wertvollen Tipps und Tricks zur Entscheidungsfindung.

Der Kauf einer Immobilie ist eine der größten Investitionen, die die meisten Menschen in ihrem Leben tätigen. Bei der Entscheidung, welche Art von Hypothek man wählen sollte, sind viele Faktoren zu berücksichtigen. Eine der wichtigsten Entscheidungen, die man treffen muss, ist die Wahl zwischen Saron-Hypothek oder Festhypothek. Unser Artikel hilft Ihnen dabei die richtige Entscheidung zwischen den beiden Hypothekenarten zu treffen.

Die wichtigsten Merkmale der beiden Hypothekenarten im Vergleich

Saron

  • Zinssatz ist variabel
  • Orientiert sich am Leitzins der Schweizer Nationalbank
  • Kurzfristige Finanzierung mit Laufzeit zwischen 2 und 5 Jahren

Festhypothek

  • Zinssatz ist fest
  • Marktunabhängige Verzinsung
  • Laufzeiten zwischen 2 und 10 Jahren sind üblich

Was ist eine Saron-Hypothek?

Variabler Zinssatz

Die Saron-Hypothek ist eine Hypothek mit einem variablen Zinssatz, der täglich ändern kann. Als Basis für den Saron (Swiss Average Overnight Rate) dient der Leitzins der Schweizerischen Nationalbank (SNB).

Kürzere Laufzeit

Saron-Hypotheken laufen üblicherweise 2 bis 5 Jahre. Über diese Laufzeit hinweg bleibt der Hypothekarbetrag unverändert, ausser es wurden direkte Amortisationen oder anderweitige (Teil-)Rückzahlungen vertraglich festgelegt.

Geldmarkt als Basis

Saron Hypotheken aller Laufzeiten werden unter dem Begriff Geldmarkthypotheken geführt, da es sich eher um kurzfristige Finanzierungen handelt die auf Basis des Geldmarktes verhandelt werden.

Saron Hypothek Kündigungsfrist

Geregelt wird die Laufzeit der Saron Hypothek mit einem Rahmenvertrag über die vereinbarte Dauer. Auch wenn dieser Rahmenvertrag eine feste Laufzeit hat, besteht meist trotzdem auch bei der Saron Hypothek eine Kündigungsfrist. Üblicherweise beträgt sie 6 Monate. Um diese Kündigungsfrist einzuhalten, müssen Sie also 6 Monate vor Ablauf des Rahmenvertrages eine offizielle Kündigung an Ihr Hypothekarinstitut einreichen. So ist sichergestellt, dass Sie nach Ablauf der Saron Hypothek die verschiedenen Angebote vergleichen können und je nach Zinssatz Entwicklung und Offerte allenfalls gar den Anbieter wechseln.

Saron Hypothek oder Libor Hypothek?

Per Ende 2021 wurde der Libor abgeschafft. Bis zu diesem Zeitpunkt war der Libor die Basis für Geldmarkthypotheken (Libor stand für «London Interbank Offered Rate»). Die Saron Hypothek hiess folglich viele Jahre Libor Hypothek. Ob Libor oder Saron, beide Hypothekenarten weisen täglich ändernde Zinsen auf. Libor und Saron weisen zudem ein sehr ähnliches Zinsniveau auf. Will man sich über die historische Saron Zinssatz Entwicklung informieren, kann man sch als Referenzwert daher gut auf den Libor abstützen.

Saron Zinssatz Entwicklung

Ein Chart mit den Hypothekarzinsen der Saron Hypothek.

Wenn wir uns nur diesen Chart ansehen, könnte der Eindruck entstehen, dass die Zinsen stetig steigen. Deshalb ist eine langfristige Einordnung wichtig. Der Chart des Libor (Vorgänger des Saron) seit 2002 hilft hier:

Ein Chart mit den Hypothekarzinsen der Libor Hypothek von den Jahren 2002-2012

Die Vor- und Nachteile einer Saron-Hypothek

Vorteile einer Saron-Hypothek

  • Zinssatz einer Saron-Hypothek ist in der Regel niedriger als bei einer Festhypothek
  • Zinssatz kann sich täglich ändern, was bei sinkendem Zinsniveau zu niedrigeren Zinssätzen führt
  • Saron-Hypothek bietet Flexibilität, da Kreditnehmende in der Regel jederzeit ohne Vorfälligkeitsentschädigung aussteigen können
  • Vorteilhaft, wenn der Kreditnehmer plant, die Immobilie in absehbarer Zeit zu verkaufen
  • Viele Anbieter ermöglichen einen Wechsel in eine länger laufende Festhypothek während der Laufzeit der Saron-Hypothek

Nachteile einer Saron-Hypothek

  • Zinssatz einer Saron-Hypothek ist variabel, daher sind die exakten Zinskosten nicht im Voraus bekannt
  • Kreditnehmende können die monatlichen Kosten weniger genau kalkulieren
  • Saron-Hypothek ist eine kurzfristige Finanzierungsvariante, nicht verfügbar mit langen oder ultralangen Laufzeiten
  • Hypothekarnehmende müssen sich alle paar Jahre mit der Neuordnung ihrer Hypothek befassen
  • Im Vergleich zu einer Festhypothek ist der administrative Aufwand für das Hypothekarinstitut höher, was in leicht höheren Margen resultiert

Was ist eine Festhypothek?

Fester Zinssatz

Eine Festhypothek ist eine Hypothek mit einem festen Zinssatz, einer festen Laufzeit und einer festen, sprich gleichbleibenden Hypothekarsumme. Vertraglich vereinbarte direkte Amortisationen und sonstige (Teil-)Rückzahlungen ausgenommen.

Marktunabhängig

Der Zinssatz bleibt während der gesamten Laufzeit der Hypothek unverändert, unabhängig von Schwankungen des allgemeinen Zinsniveaus. Im Normalfall gilt: Je länger die vertraglich vereinbarte Laufzeit, desto höher der Zinssatz.

Lange Laufzeiten möglich

Festhypotheken gibt es mit Laufzeiten zwischen 2 und 10 Jahren. Auf Anfrage offerieren einige Hypothekarinstitute auf längere Laufzeiten, beispielsweise 15, 20 oder gar 25 Jahre. Die derzeit beliebteste Hypothek der Schweiz ist die Festhypothek 10 Jahre.

Die Vor- und Nachteile einer Festhypothek

Vorteile einer Festhypothek

  • Zinssatz bleibt während der gesamten Laufzeit fest
  • Zinskosten bleiben unverändert, auch bei steigendem Zinsnivea
  • Kreditnehmer weiß genau, wie viel er monatlich zahlen muss, was die Planung und Budgetierung erleichtert
  • Festhypotheken sind mit langen und sehr langen Laufzeiten verfügbar, teilweise bis zu 20 oder 25 Jahren
  • Langfristige Bindung reduziert den administrativen Aufwand erheblich
  • Hypothekarnehmende müssen sich erst in ferner Zukunft wieder mit Hypothekarzinsen befassen

Nachteile einer Festhypothek

  • Zinssatz der Festhypothek ist in der Regel höher als bei einer Saron-Hypothek, auch bei kurzfristigen Festhypotheken
  • Hypothekarnehmende können nicht von einem sinkenden allgemeinen Zinsniveau profitieren, da die Zinssätze fest vereinbart sind
  • Vorzeitiger Ausstieg aus einer Festhypothek kann teuer werden.
  • Bei Auflösung eines Festhypovertrags muss eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden
  • Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung hängt von der Restlaufzeit, dem Unterschied zum aktuellen Zinsniveau und der Hypothekarsumme ab
  • Die Entschädigung kann mehrere tausend oder gar zehntausend Franken betragen

Tipps & Tricks

Bei der Entscheidung zwischen einer Saron-Hypothek und einer Festhypothek gibt es einige Tipps und Tricks, die Kreditnehmer berücksichtigen sollten.

Zunächst sollten Kreditnehmer ihre persönlichen finanziellen Umstände und Bedürfnisse berücksichtigen. Wenn sie ein begrenztes Einkommen haben oder ihre monatlichen Zahlungen genau planen müssen oder wollen, ist eine Festhypothek die bessere Wahl. Wenn sie jedoch Flexibilität und die Möglichkeit, von niedrigeren und/oder sinkenden Zinssätzen zu profitieren, bevorzugen, kann eine Saron-Hypothek die bessere Wahl sein. Befindet sich das allgemeine Zinsniveau auf historischen Tiefständen, bietet es sich an, diese günstigen Zinssätze langfristig zu binden.

Bei Festhypotheken gibt es einzelne Anbieter, die während der Laufzeit kostenlos offerieren, in einen noch länger laufenden Vertrag zu wechseln. Auch bei vorzeitigen Ausstiegen gibt es verschiedene Hypothekarinstitute, die die Vorfälligkeitsentschädigung auf einen Pauschalbetrag (bspw. nur einige tausend Franken) reduzieren.

Einige Anbieter ermöglichen es bei Saron-Hypotheken während der Laufzeit des Rahmenvertrages in eine Festhypothek zu wechseln. Diese Festhypothek muss dann aber mindestens so lange laufen wie die Restlaufzeit der Saron Hypothek.

Falls grössere Teilrückzahlungen der Hypothek geplant sind, kann entweder eine sehr kurzfristige Festhypothek oder eine Saron-Hypothek für diesen Betrag abgeschlossen werden, während für den übrig bleibenden Hypothekarbetrag eine langfristige Festhypothek gewählt wird.

Kreditnehmer sollten unbedingt auch die Zinssätze und Bedingungen verschiedener Kreditgeber vergleichen oder vergleichen lassen, um das beste Angebot zu finden. Einige Kreditgeber bieten möglicherweise niedrigere Zinssätze oder bessere Bedingungen für eine Saron-Hypothek, während andere möglicherweise bessere Bedingungen für eine Festhypothek bieten.

Abschließend sollten Kreditnehmer immer die langfristigen Auswirkungen ihrer Entscheidung berücksichtigen. Eine Saron-Hypothek kann in der Anfangsphase möglicherweise attraktiver sein, aber wenn die Zinssätze steigen, können die monatlichen Zahlungen schnell steigen und den Kreditnehmer belasten. Eine Festhypothek bietet dagegen langfristige Planungssicherheit, aber meist zu einem höheren Zinssatz. Es ist daher wichtig, die Vor- und Nachteile beider Optionen abzuwägen und eine Entscheidung zu treffen, die den individuellen finanziellen Bedürfnissen am besten entspricht.

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Häufige Fragen

Die häufigsten Kundenanfragen rund um Saron oder Festhypothek und unsere Antworten darauf.

Wer ein knappes Budget hat, sollte wohl besser in eine Festhypothek wandeln, da dort die vereinbarten Zinssätze fix sind. Auf eine Frist von rund 6 Monaten gesehen, wird die Saron Hypothek teurer werden, als sie heute ist.

Die Saron Hypothek dürfte im Laufe des Jahres 2023 weiter steigen, anschliessend wird die SNB die Zinsen vorerst vermutlich nicht weiter anheben. Eine Garantie gibt es hierzu allerdings nicht.

Der Saron liegt per Anfang Mai 2023 bei 1.41%, das ist leicht tiefer als der SNB Leitzinssatz mit 1.50%. Um den effektiven Kundenzinssatz zu erfahren, muss zu diesen 1.41% noch die individuelle Marge des Hypothekarinstitutes dazu gerechnet werden. Je nach Anbieter und Verhandlungsgeschick liegt die Marge zwischen 0.5% und 1.25% p.a.

Ziel der SNB ist die mittelfristige Preisstabilität. Sollte die aktuellen Zinserhöhungen (vollzogene und angekündigte/erwartete) nicht genügen, um dem Inflationsdruck in der Schweiz entgegen zu wirken, könnten weitere Zinserhöhungen nötig sein und den Saron weit über 2%, allenfalls gar in Richtung 3% bringen.

Falls Sie budgettechnisch einen oder zwei weitere Zinserhöhungsschritte der SNB verkraften, kann die Saron Hypothek weiterhin eine sinnvolle und günstige Finanzierungsmöglichkeit sein. Sollte der Inflationsdruck in der Schweiz weiter hoch bleiben, ist mit noch höheren SNB Leitzinsen zu rechnen. Eine Saron Hypothek ist in einem solchen Umfeld eher weniger sinnvoll.

Die meisten Hypothekaranbieter offerieren die Möglichkeit, während der Laufzeit des Saron-Rahmenvertrages in eine Festhypothek desselben Anbieters zu wechseln. Die Laufzeit der neuen Festhypothek muss dabei mindestens der Restlaufzeit der Saron Hypothek entsprechen.

Mittelfristig ist mit einer Beruhigung der Zinssituation zu rechnen. Sobald der Inflationsdruck abnimmt, werden auch die Hypothekarzinsen in der Schweiz nicht mehr weiter steigen oder gar wieder leicht sinken.

Saron Hypothek oder Festhypothek – Ein Zinsvergleich

Nachdem die SNB den SNB-Leitzinses ab 2022 in mehreren Schritten anhob, erfolgte Im Frühling 2024 wieder eine Senkung. Mit dem SNB-Leitzins stieg und sank auch der Saron.

Saron

Aktuell steht der Saron bei 1.45%. Die günstigste Saron-Hypothek liegt somit bei rund 2% p.a.

Festhypothek

  • 5 Jahre: ab 1.71%
  • 10 Jahre: ab 1.82%
  • 15 Jahre: ab 2.11%

Fazit

Rein auf den aktuellen Zinssatz fokussiert, sind mittel- bis langfristige Festhypotheken attraktiver als die Saron-Hypothek. Allerdings sollte berücksichtig werden, dass bei der Saron Hypothek mit weiteren ZInssenkungen gerechneet werden könnte. Im Markt geht man von ein bis zwei weiteren Zinssschritten von je 0.25% aus bis Ende 2024 bzw. H1 2025. So würde der Zinssatz für eine Saron-Hypothek Mitte 2025 dann bei ca. 1% liegen und damit günstiger sein als die meisten Festhypotheken.

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