Die Immobilienpreise in der Schweiz gehören zu den weltweit höchsten. Oftmals reichen daher das eigene freie Vermögen und die Hypothek nicht aus, um den Kauf oder Bau eines Eigenheims zu realisieren. Die eigentlich bis zur Pensionierung hin gebundenen Gelder der zweiten und dritten Säule können Unterstützung leisten, indem sie bei einem Vorbezug als eigene Mittel angerechnet werden, wenn Sie die Immobilie selbst bewohnen werden. Für den Einsatz dieser Vorsorgegelder gibt es zwei Möglichkeiten: Verpfändung oder Vorbezug.
Beim Vorbezug wird das Geld aus der Säule 3a oder der Pensionskasse entnommen und als “Cash” in die Finanzierung Ihres Eigenheimes eingebracht. Der Anteil der Hypothek bleibt dabei gleich, Ihre Eigenmittel steigen. Ein Vorbezug ist alle 5 Jahre möglich. Diese zeitliche Einschränkung gilt allerdings pro Vorsorgeeinrichtung. Verfügen Sie beispielsweise über mehrere Säule 3a Konto bei verschiedenen Instituten, ist auch eine höhere Kadenz möglich. Dasselbe gilt bei der 2. Säule – vielleicht haben Sie als Ehegatten eine Pensionskasse und ein Freizügigkeitskonto bei einer Bank.
Bei der Verpfändung bleiben hingegen Ihre Eigenmittel unverändert, der Hypothekarbetrag steigt stattdessen um den verpfändeten Teil Ihrer 2. oder 3. Säule. Die Verpfändung findet zu Gunsten der Bank bzw. des Hypothekengebers statt, wird im Grundbuch eingetragen und muss beim Verkauf der Liegenschaft zurückgeführt werden.
Als selbstgenutztes Wohneigentum wird Ihr Hauptwohnsitz und Lebensmittelpunkt bezeichnet. Vorsorgegelder können daher nicht für ein Ferienhaus, ein Renditeobjekt oder eine Zweitwohnung verwendet werden. Das Bundesgesetz über die berufliche Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge (BVG) spricht auch von “Wohneigentum zum eigenen Bedarf”.
Eine etwas besondere Situation bildet das Mehrfamilienhaus (MFH). Hier ist der Einsatz von Vorsorgegelder nur dann möglich, wenn Sie einen Teil des MFHs selbst bewohnen.
Das Minimum für den Vorbezug von Pensionskassengelder liegt bei 20’000 Franken. Bei der Säule 3a hingegen gibt es keinen Mindestbetrag.
Alle 5 Jahre können Sie die Säule 3a für Ihr selbstgenutztes Wohneigentum verwenden. Verwendet werden können die Vorsorgegelder für Kauf bzw. Bau, Umbau, Renovation sowie für die Rückzahlung einer Hypothek.
Meist kann ein Säule 3a-Konto nur als Ganzes bezogen werden. Ein Teilbezug ist nicht möglich. Entsprechend kann es sich auch hier lohnen, mehr als ein Säule 3a-Konto zu führen (neben der Optimierungsmöglichkeit aus steuertechnischer Sicht auf die Pensionierung hin).
Sie finden den maximal möglichen Betrag auf Ihrem Vorsorgeausweis der Pensionskasse. Dort ist auch die Freizügigkeitsleistung im Alter 50 ersichtlich. Diese ist massgebend, falls Sie älter als 50 Jahre sind und Vorsorgegelder aus der Pensionskasse für den Erwerb von Wohneigentum einsetzen möchten.
Falls Sie in den letzten drei Jahren einen freiwilligen Einkauf in die Pensionskasse getätigt haben, empfiehlt sich ein Vorbezug der Pensionskasse nicht. Sollten Sie es trotzdem machen, wird der Steuervorteil, den Sie damals beim Einkauf hatten, als Nachsteuer fällig. Sprechen Sie hier am besten mit einem Vorsorge- und Hypothekenspezialisten.
Meist ist die Wohneigentumsförderung mit Vorsorgegeldern bis 3 Jahre vor der Pensionierung möglich. Fragen Sie Ihre Pensionskasse für die genauen Fristen.
Eine weitere wichtige Grenze liegt bei 50 Jahren. Bis 50 können Sie das gesamte Guthaben in der Pensionskasse einsetzen. Sind Sie zum Kaufzeitpunkt älter, können Sie den höheren der folgenden beiden Beträge vorbeziehen: Den Betrag, den Sie im Alter von 50 Jahren in der 2. oder 3. Säule hatten oder die Hälfte des aktuellen Vorsorgeguthaben.
Das BVG gibt Versicherten die Möglichkeit, Vorsorgegelder aus der Pensionskasse für selbstgenutztes Wohneigentum einzusetzen. Die rechtlichen Rahmenbedingungen und die Voraussetzungen regelt das Gesetz über die Wohneigentumsförderung (WEF)
Sie können Vorsorgegelder nicht einsetzen, um die Hypothekarzinsen zu bezahlen oder gar den laufenden Unterhalt der Liegenschaft zu begleichen. Der Kauf von Bauland (ohne bewilligtes Projekt) ist genauso wenig möglich, wie der Kauf eines Ferienhauses, weder im Inland noch im Ausland.
Die Verwendung von Vorsorgegeldern kann helfen, den Traum vom Eigenheim zu realisieren. Behalten Sie aber unbedingt Ihre gesamte Vorsorgesituation und die steuerlichen Folgen im Auge. Treffen Sie Entscheidungen nur nach reiflicher Überlegung und bestenfalls in Rücksprache mit einem Experten. Wenn Sie die richtigen Informationen haben, können Sie aber durchaus auf diese Eigenmittel zurückgreifen.
Sie können für den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses Ihre Vorsorgegelder in der Säule 3a und in der Pensionskasse verwenden. Die Verpfändung der Gelder ist eine Variante, der Vorbezug die zweite Option für die Finanzierung des Eigenheimkaufs. Allerdings können Vorsorgegelder nur für selbstgenutztes Wohneigentum eingesetzt werden – Ihr Hauptwohnsitz und Lebensmittelpunkt also. Ein Ferienhaus, ein Renditeobjekt oder eine Zweitwohnung sind nicht möglich.
Beim Vorbezug wird das Geld aus der Säule 3a oder der Pensionskasse entnommen und als Eigenmittel in die Finanzierung Ihres Eigenheims eingebracht. Der vorbezogene Betrag wird allerdings besteuert – bei der Pensionskasse mit einem reduzierten Kapitalleistungssteuersatz von ca. 3–5 %, bei der Säule 3a mit ca. 5–10 %, je nach Wohnkanton und Höhe des Betrags.
Bei der Verpfändung hingegen fällt keine Steuer an. Die Gelder der PK und der Säule 3a bleiben vollständig in Ihrer Vorsorge und arbeiten weiter für Sie. Anstelle eines Bezugs wird der Hypothekarbetrag um den verpfändeten Teil Ihrer zweiten oder dritten Säule erhöht. Die Verpfändung erfolgt zugunsten der Bank, wird im Grundbuch eingetragen und muss beim Verkauf der Liegenschaft zurückgeführt werden. Ihre Vorsorgeleistungen bleiben dabei unverändert – und es fällt keine Besteuerung an.
Ein Vorbezug aus der Säule 3a oder der Pensionskasse ist grundsätzlich alle fünf Jahre möglich. Diese zeitliche Einschränkung gilt jedoch pro Vorsorgeeinrichtung. Verfügen Sie beispielsweise über mehrere Säule-3a-Konten bei verschiedenen Instituten oder über mehrere Einrichtungen in der zweiten Säule (z. B. Pensionskasse und Freizügigkeitskonto), können Sie aus diesen jeweils unabhängig alle fünf Jahre einen Vorbezug tätigen.
Eine Mindestdauer der Einzahlung gibt es nicht – Sie müssen also nicht zuvor fünf Jahre einbezahlt haben. Die Fünfjahresregel bezieht sich ausschliesslich auf die Frequenz der möglichen Vorbezüge, nicht auf die Dauer der Vorsorgebeiträge.
Meist ist die Wohneigentumsförderung (WEF) mit Vorsorgegeldern bis 3 Jahre vor der Pensionierung möglich. Eine weitere wichtige Grenze liegt bei 50 Jahren. Bis 50 können Sie das gesamte Guthaben in der Pensionskasse einsetzen. Sind Sie zum Kaufzeitpunkt älter, können Sie den höheren der folgenden beiden Beträge vorbeziehen: Den Betrag, den Sie im Alter von 50 Jahren hatten oder die Hälfte des aktuellen Vorsorgeguthabens.
Der Vorbezug aus der Säule 3a oder Pensionskasse wird separat vom übrigen Einkommen besteuert. Der Steuersatz ist reduziert und hängt vom Wohnkanton ab.
Beispiel: Bei einem Vorbezug von 250’000 Franken in der Stadt Zürich beträgt die Steuerlast für eine verheiratete, konfessionslose Person etwa 4 % (knapp 11’000 Franken).
Richtwerte:
Pensionskasse: ca. 3–5 %
Säule 3a: ca. 5–10 %
Die genaue Steuer hängt vom Kanton und der Höhe des Vorbezugs ab.
Sie können den vorbezogenen Betrag bis zur Pensionierung oder bis zum Eintritt eines anderen Vorsorgefalls wieder in die Säule 3a oder Pensionskasse einzahlen. Der grosse Vorteil: Die bei der Auszahlung bezahlten Steuern werden Ihnen bei der Rückzahlung zurückerstattet.
Das Bundesgesetz über die berufliche Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge gibt Versicherten die Möglichkeit, Vorsorgegelder für selbstgenutztes Wohneigentum einzusetzen. Verwendet werden können die Gelder für:
Sie können Vorsorgegelder nicht einsetzen, um die Hypothekarzinsen zu bezahlen oder gar den laufenden Unterhalt der Liegenschaft zu begleichen. Der Kauf von Bauland ohne bewilligtes Projekt ist genauso wenig möglich wie der Kauf eines Ferienhauses, weder im Inland noch im Ausland.
Die Verwendung von Vorsorgegeldern kann helfen, den Traum vom Eigenheim zu realisieren. Behalten Sie aber unbedingt Ihre gesamte Vorsorgesituation im Auge. Gerne zeigt Ihnen der MY HYPOTHECA Berater die Vor- und Nachteile auf. Wenn Sie die richtigen Informationen haben, können Sie durchaus auf diese Eigenmittel fürs Eigenheim zurückgreifen.
Das Expertenteam von MY HYPOTHECA freut sich auf ein erstes Gespräch