Transaktionskosten beim Immobilienkauf
Was kostet ein Immobilienkauf in der Schweiz wirklich?
Übersicht: Transaktionskosten
Beim Kauf einer Immobilie in der Schweiz fallen neben dem eigentlichen Kaufpreis verschiedene Nebenkosten an. Diese Transaktionskosten umfassen Notarkosten, Grundbuchgebühren und – in vielen Kantonen – eine Handänderungssteuer. Hinzu kommen allfällige Maklerprovisionen.
Je nach Kanton können diese Kosten erheblich variieren: Während Käufer im Kanton Zürich mit rund 0.5% des Kaufpreises rechnen (Daumenregel), können es in Genf bis zu 7.5% sein.
Daumenregel: ca. 0.5% des Kaufpreises (Kanton Zürich)
Die drei Kostenkomponenten
1. Notarkosten
Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und ist in der Schweiz für die öffentliche Beurkundung aller Grundstückskäufe zuständig. Die Kosten werden in der Regel als Prozentsatz des Kaufpreises berechnet und variieren je nach Kanton zwischen 0.1% und 0.5%.
- Kanton Zürich: 0.1%–0.2%
- Kanton Bern: 0.2%–0.3%
- Kanton Genf: 0.4%–0.5% (höchste Notarkosten der Schweiz)
2. Grundbuchgebühren
Die Grundbuchgebühren werden für die Eintragung des Eigentumsübergangs im Grundbuch erhoben. Auch diese Gebühren sind kantonal geregelt und bewegen sich zwischen 0.1% und 1.0% des Kaufpreises.
- Kanton Zürich: 0.1%–0.2%
- Kanton Neuenburg: 0.6%–0.8% (mit bis zu 3.3% Handänderungssteuer sehr teuer)
- Kanton Genf: 0.7%–1.0% (teuerste Grundbuchgebühren)
3. Handänderungssteuer
Die Handänderungssteuer ist eine kantonale Steuer, die beim Eigentumsübergang anfällt. Viele Deutschschweizer Kantone kennen diese Steuer gar nicht – in der Westschweiz und in einzelnen anderen Kantonen kann sie jedoch erheblich sein.
- Keine Steuer: Zürich, Aargau, Graubünden, Schwyz, Zug, Uri, Schaffhausen, Glarus, Tessin
- Moderate Steuer (1%–2%): Bern, Luzern, St. Gallen, Thurgau, Appenzell, Nidwalden, Obwalden
- Hohe Steuer (2%–3.3%): Basel-Stadt (3%), Basel-Land (2.5%), Genf (3%), Neuenburg (3.3%)
4. Maklerprovision
In der Schweiz wird die Maklerprovision üblicherweise vom Verkäufer bezahlt (in der Regel 2%–3% des Kaufpreises). In einzelnen Kantonen – besonders in der Genferseeregion – kann jedoch auch der Käufer zur Provision beitragen. Bei einem Kaufpreis von Fr. 800’000 entspricht eine Provision von 3% einem Betrag von Fr. 24’000.
Übersicht: Transaktionskosten nach Kanton
die folgenden Tabelle zeigt die Kostenstruktur alle 26 Kantone.
Kostenvergleich: Zürich vs. Genf
das folgende Beispiel zeigt den grossen unterschied zwischen dem günstigsten (Zürich) und einem der teuersten Standorte (Genf) bei einem Kaufpreis von CHF 800’000 und einer Maklerprovision von 3% (Käufer trägt bei Genf ebenfalls 3%):
Wer zahlt was?
Die Kostenteilung ist kantonal unterschiedlich geregelt. Als Faustregel gilt:
- Käufer trägt: Notarkosten (anteilig), Grundbuchgebühren, Handänderungssteuer
- Verkäufer trägt: Maklerprovision, allenfalls Anteil Notarkosten
- Aufteilung: In der Regel 50:50 zwischen Käufer und Verkäufer, ausser bei der Maklerprovision
Im Kanton Zürich trägt der Käufer typischerweise die Grundbuchgebühren, während Notarkosten und Handänderungssteuer aufgeteilt werden.
Tipps zur Kostenoptimierung
- Kanton wählen: Bei freier Wahl des Wohnortes lohnt sich ein Vergleich – die Kosten unterscheiden sich teilweise um das 5- bis 10-fache.
- Eigenkapital einkalkulieren: Transaktionskosten müssen aus eigenen Mitteln finanziert werden; sie können nicht über die Hypothek abgedeckt werden.
- Budgetieren: Als Richtwert gilt 0.5%–1.0% des Kaufpreises für Deutschschweizer Kantone und 3%–7% für Westschweizer Kantone.
- Verhandeln: Maklerprovisionen sind grundsätzlich verhandelbar.
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