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Saron oder Festhypothek?
Vor- und Nachteile, Tipps und Tricks

Die Qual der Wahl: Saron oder Festhypothek? Eine umfassende Analyse der Vor- und Nachteile mit wertvollen Tipps und Tricks zur Entscheidungsfindung.

Der Kauf einer Immobilie ist eine der größten Investitionen, die die meisten Menschen in ihrem Leben tätigen. Bei der Entscheidung, welche Art von Hypothek man wählen sollte, sind viele Faktoren zu berücksichtigen. Eine der wichtigsten Entscheidungen, die man treffen muss, ist die Wahl zwischen Saron Hypothek oder Festhypothek. Bis Ende 2021 hiess die Frage eher Festhypothek oder Libor. Mehr hierzu im nächsten Abschnitt. So oder so: Beide haben Vor- und Nachteile, die bei der Entscheidung berücksichtigt werden sollten. In diesem Blog-Beitrag werden wir uns genauer mit den beiden Hypothekenarten Festhypothek und Libor bzw. Saron beschäftigen und Tipps und Tricks geben, um Ihnen bei Ihrer Entscheidung zu helfen.

Was ist eine Saron-Hypothek?

Die Saron-Hypothek ist eine Hypothek mit einem variablen Zinssatz, der täglich ändern kann. Als Basis für den Saron (Swiss Average Overnight Rate) dient der Leitzins der Schweizerischen Nationalbank (SNB). Saron-Hypotheken laufen üblicherweise 2 bis 5 Jahre. Über diese Laufzeit hinweg bleibt der Hypothekarbetrag unverändert, ausser es wurden direkte Amortisationen oder anderweitige (Teil-)Rückzahlungen vertraglich festgelegt. Saron Hypotheken aller Laufzeiten werden unter dem Begriff Geldmarkthypotheken geführt, da es sich eher um kurzfristige Finanzierungen handelt.

Saron Hypothek Kündigungsfrist

Geregelt wird die Laufzeit der Saron Hypothek mit einem Rahmenvertrag über die vereinbarte Dauer. Auch wenn dieser Rahmenvertrag eine feste Laufzeit hat, besteht meist trotzdem auch bei der Saron Hypothek eine Kündigungsfrist. Üblicherweise beträgt sie 6 Monate. Um diese Kündigungsfrist einzuhalten, müssen Sie also 6 Monate vor Ablauf des Rahmenvertrages eine offizielle Kündigung an Ihr Hypothekarinstitut einreichen. So ist sichergestellt, dass Sie nach Ablauf der Saron Hypothek die verschiedenen Angebote vergleichen können und je nach Zinssatz Entwicklung und Offerte allenfalls gar den Anbieter wechseln.

Saron Hypothek oder Libor Hypothek

Per Ende 2021 wurde der Libor abgeschafft. Bis zu diesem Zeitpunkt war der Libor die Basis für Geldmarkthypotheken (Libor stand für «London Interbank Offered Rate»). Die Saron Hypothek hiess folglich viele Jahre Libor Hypothek. Ob Libor oder Saron, beide Hypothekenarten weisen täglich ändernde Zinsen auf. Libor und Saron weisen zudem ein sehr ähnliches Zinsniveau auf. Will man sich über die historische Saron Zinssatz Entwicklung informieren, kann man sch als Referenzwert daher gut auf den Libor abstützen. 

Saron Zinssatz Entwicklung

Die SNB publiziert täglich den aktuellen Saron Satz und visualisiert damit gut die historische Saron Zinssatz Entwicklung.

Saron Zinssatz Entwicklung September 2023.JPG

Wenn wir uns nur diesen Chart ansehen, könnte der Eindruck entstehen, dass die Zinsen stetig steigen. Deshalb ist eine langfristige Einordnung wichtig. Der Chart des Libor (Vorgänger des Saron) seit 2002 hilft hier:

Saron Hypothek Vergleich

Um die Vorteile und Nachteile einer Saron Hypothek vergleichen zu können, hier eine Übersicht:

Vorteile einer Saron-Hypothek

In aller Regel ist der Zinssatz einer Saron-Hypothek niedriger als bei einer Festhypothek.

Da sich der Zinssatz täglich ändern kann, profitieren Sie in Zeiten eines sinkenden Zinsniveaus auch von tieferen Zinssätzen für Ihre Saron-Hypothek.

Eine Saron-Hypothek bietet auch Flexibilität, da Kreditnehmende in der Regel jederzeit aussteigen können, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Dies ist besonders vorteilhaft, wenn der Kreditnehmer plant, die Immobilie in absehbarer Zeit zu verkaufen.

Viele Anbieter offerieren zudem die Möglichkeit, während der Laufzeit der Saron-Hypothek jederzeit in eine länger laufende Festhypothek wechseln zu können.

Nachteile einer Saron-Hypothek

Da der Zinssatz einer Saron-Hypothek variabel ist, sind die exakten Zinskosten nicht im Voraus bekannt. Kreditnehmende können daher weniger genau die monatlichen Kosten kalkulieren.

Saron-Hypotheken ist eher eine kurzfristige Finanzierungsvariante, es gibt sie nicht mit langen (5-10 Jahre) oder ultralangen Laufzeiten (10+ Jahre).

Hypothekarnehmende müssen sich alle paar Jahre mit der Neuordnung ihrer Hypothek befassen.

Im Vergleich zu einer klassischen Festhypothek ist bei einer Saron-Hypothek der administrative Aufwand für das Hypothekarinstitut höher, was in leicht höheren Margen resultiert.

Was ist eine Festhypothek?

Eine Festhypothek ist eine Hypothek mit einem festen Zinssatz, einer festen Laufzeit und einer festen, sprich gleichbleibenden Hypothekarsumme. Vertraglich vereinbarte direkte Amortisationen und sonstige (Teil-)Rückzahlungen ausgenommen. Der Zinssatz bleibt während der gesamten Laufzeit der Hypothek unverändert, unabhängig von Schwankungen des allgemeinen Zinsniveaus. Im Normalfall gilt: Je länger die vertraglich vereinbarte Laufzeit, desto höher der Zinssatz. Festhypotheken gibt es mit Laufzeiten zwischen 2 und 10 Jahren. Auf Anfrage offerieren einige Hypothekarinstitute auf längere Laufzeiten, beispielsweise 15, 20 oder gar 25 Jahre. Die derzeit beliebteste Hypothek der Schweiz ist die Festhypothek 10 Jahre.

Festhypothek Vergleich

Um die Vorteile und Nachteile einer Festhypothek vergleichen zu können, hier eine Übersicht:

Vorteile einer Festhypothek

Eine der größten Vorteile einer Festhypothek ist, dass der Zinssatz während der gesamten Laufzeit fest bleibt. Auch wenn das allgemeine Zinsniveau steigt, bleiben die Zinskosten unverändert. Das bedeutet, dass der Kreditnehmer genau weiß, wie viel er jeden Monat bezahlen wird, was die Planung und Budgetierung erleichtert.

Festhypotheken gibt es mit langen und sehr langen Laufzeiten, einige Anbieter bieten eine Bindung über 20 oder gar 25 Jahre an.

Mit einer langfristigen Bindung können Hypothekarnehmende den administrativen Aufwand massiv reduzieren und müssen sich erst wieder in ferner Zukunft mit dem Thema Hypothekarzins befassen.

Nachteile einer Festhypothek

In der Regel ist der Zinssatz der Festhypothek höher ist als bei einer Saron-Hypothek. Das gilt auch für kurzfristige Festhypotheken mit einer Laufzeit von wenigen Jahren.

Da der Zinssatz während der gesamten Laufzeit fest bleibt, können Hypothekarnehmende nicht von einem allenfalls sinkenden allgemeinen Zinsniveau profitieren. Die vereinbarten Zinssätze sind fest.

Der vorzeitige Ausstieg aus einer Festhypothek kann teuer werden. Möchte man einen laufenden Festhypovertrag auflösen, muss dem Hypothekarinstitut eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlt werden. Diese ist umso höher, je länger die Restlaufzeit, je stärker der Unterschied zum aktuellen Zinsniveau und je höher die Hypothekarsumme ist. Der so errechnete «Penalty» kann oftmals mehrere tausend oder gar zehntausend Franken betragen.

Tipps und Tricks

Bei der Entscheidung zwischen einer Saron-Hypothek und einer Festhypothek gibt es einige Tipps und Tricks, die Kreditnehmer berücksichtigen sollten.

 

Zunächst sollten Kreditnehmer ihre persönlichen finanziellen Umstände und Bedürfnisse berücksichtigen. Wenn sie ein begrenztes Einkommen haben oder ihre monatlichen Zahlungen genau planen müssen oder wollen, ist eine Festhypothek die bessere Wahl. Wenn sie jedoch Flexibilität und die Möglichkeit, von niedrigeren und/oder sinkenden Zinssätzen zu profitieren, bevorzugen, kann eine Saron-Hypothek die bessere Wahl sein. Befindet sich das allgemeine Zinsniveau auf historischen Tiefständen, bietet es sich an, diese günstigen Zinssätze langfristig zu binden.

 

Bei Festhypotheken gibt es einzelne Anbieter, die während der Laufzeit kostenlos offerieren, in einen noch länger laufenden Vertrag zu wechseln. Auch bei vorzeitigen Ausstiegen gibt es verschiedene Hypothekarinstitute, die die Vorfälligkeitsentschädigung auf einen Pauschalbetrag (bspw. nur einige tausend Franken) reduzieren.

 

Einige Anbieter ermöglichen es bei Saron-Hypotheken während der Laufzeit des Rahmenvertrages in eine Festhypothek zu wechseln. Diese Festhypothek muss dann aber mindestens so lange laufen wie die Restlaufzeit der Saron Hypothek.

 

Falls grössere Teilrückzahlungen der Hypothek geplant sind, kann entweder eine sehr kurzfristige Festhypothek oder eine Saron-Hypothek für diesen Betrag abgeschlossen werden, während für den übrig bleibenden Hypothekarbetrag eine langfristige Festhypothek gewählt wird.

 

Kreditnehmer sollten unbedingt auch die Zinssätze und Bedingungen verschiedener Kreditgeber vergleichen oder vergleichen lassen, um das beste Angebot zu finden. Einige Kreditgeber bieten möglicherweise niedrigere Zinssätze oder bessere Bedingungen für eine Saron-Hypothek, während andere möglicherweise bessere Bedingungen für eine Festhypothek bieten.

 

Abschließend sollten Kreditnehmer immer die langfristigen Auswirkungen ihrer Entscheidung berücksichtigen. Eine Saron-Hypothek kann in der Anfangsphase möglicherweise attraktiver sein, aber wenn die Zinssätze steigen, können die monatlichen Zahlungen schnell steigen und den Kreditnehmer belasten. Eine Festhypothek bietet dagegen langfristige Planungssicherheit, aber meist zu einem höheren Zinssatz. Es ist daher wichtig, die Vor- und Nachteile beider Optionen abzuwägen und eine Entscheidung zu treffen, die den individuellen finanziellen Bedürfnissen am besten entspricht.

Häufige Fragen zu Saron oder Festhypothek

Die häufigsten Kundenanfragen rund um Saron oder Festhypothek und unsere Antworten darauf.

Soll ich jetzt von Saron auf Festhypothek wechseln?

Wer ein knappes Budget hat, sollte wohl besser in eine Festhypothek wandeln, da dort die vereinbarten Zinssätze fix sind. Auf eine Frist von rund 6 Monaten gesehen, wird die Saron Hypothek teurer werden, als sie heute ist.

Wird der Saron steigen?

Die Saron Hypothek dürfte im Laufe des Jahres 2023 weiter steigen, anschliessend wird die SNB die Zinsen vorerst vermutlich nicht weiter anheben. Eine Garantie gibt es hierzu allerdings nicht.

Wie hoch ist der Saron aktuell?

Der Saron liegt per Anfang Mai 2023 bei 1.41%, das ist leicht tiefer als der SNB Leitzinssatz mit 1.50%. Um den effektiven Kundenzinssatz zu erfahren, muss zu diesen 1.41% noch die individuelle Marge des Hypothekarinstitutes dazu gerechnet werden. Je nach Anbieter und Verhandlungsgeschick liegt die Marge zwischen 0.5% und 1.25% p.a.

Wie hoch kann der Saron steigen?

Ziel der SNB ist die mittelfristige Preisstabilität. Sollte die aktuellen Zinserhöhungen (vollzogene und angekündigte/erwartete) nicht genügen, um dem Inflationsdruck in der Schweiz entgegen zu wirken, könnten weitere Zinserhöhungen nötig sein und den Saron weit über 2%, allenfalls gar in Richtung 3% bringen.

Wann ist eine Saron Hypothek sinnvoll?

Falls Sie budgettechnisch einen oder zwei weitere Zinserhöhungsschritte der SNB verkraften, kann die Saron Hypothek weiterhin eine sinnvolle und günstige Finanzierungsmöglichkeit sein. Sollte der Inflationsdruck in der Schweiz weiter hoch bleiben, ist mit noch höheren SNB Leitzinsen zu rechnen. Eine Saron Hypothek ist in einem solchen Umfeld eher weniger sinnvoll.

Wechsel von Saron in Festhypothek möglich?

Die meisten Hypothekaranbieter offerieren die Möglichkeit, während der Laufzeit des Saron-Rahmenvertrages in eine Festhypothek desselben Anbieters zu wechseln. Die Laufzeit der neuen Festhypothek muss dabei mindestens der Restlaufzeit der Saron Hypothek entsprechen.

Werden die Hypothekarzinsen wieder sinken?

Mittelfristig ist mit einer Beruhigung der Zinssituation zu rechnen. Sobald der Inflationsdruck abnimmt, werden auch die Hypothekarzinsen in der Schweiz nicht mehr weiter steigen oder gar wieder leicht sinken.

Saron Hypothek oder Festhypothek – Ein Vergleich

Stand Mitte September 2023

Mit der mehrfachen Anhebung des SNB-Leitzinses stieg auch der Saron Zinssatz. Aktuell liegt er bei 1.71%. 

Die günstigste Saron-Hypothek liegt somit bei ca. 2.2 bis 2.3%

 

Dem gegenüber stehen die Festhypotheken mit Zinssätzen die aktuelle ebenfalls um 2.3% liegen.

 

Festhypothek 2 Jahre: ab 2.31%

Festhypothek 5 Jahre: ab 2.28%

Festhypothek 10 Jahre: ab 2.31%

Fazit

Rein auf den aktuellen Zinssatz fokussiert, ist die Saron Hypothek nach wie vor die leicht günstigere Hypothek als die Festhypothek.

 

Allerdings sollte berücksichtig werden, dass bei der Saron Hypothek mit einem weiteren Zinsanstieg zu rechnen ist. Die SNB hat angekündigt, den Leitzins weiter anzuheben. Im Markt geht man von einem weiteren Zinssschritt von 0.25% aus bis Ende 2023. So würde der Zinssatz für eine Saron-Hypothek Ende 2023 dann bei ca. 2.51% liegen und damit teurer sein als die meisten Festhypotheken 2024 geht der Konsens im Markt allerdings wieder von einem sinkenden Saron aus.

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