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Tragbarkeit und Belehnung: Was ist das und wie erfolgt die Berechnung

Tragbarkeit und Belehnung sind die beiden wichtigsten Kennzahlen für die Gewährung einer Hypothek. Wir erklären die Bedeutung und Berechnung.

Damit der Traum vom Eigenheim realisiert werden kann, brauchen die meisten Menschen eine Hypothek. Das Hypothekarinstitut knüpft die Gewährung der Hypothek an einige Bedingungen. Tragbarkeit und Belehnung sind zwei der wichtigsten Kennzahlen, die Sie auf der Suche nach der passenden Hypothek begleiten. Die Höhe der Tragbarkeit und der Belehnung spielt zudem eine wichtige Rolle bei den Verhandlungen für den besten Hypothekarzins. Wir erklären Ihnen, wie die Hypothekarinstitute in der Schweiz Tragbarkeit und Belehnung berechnen. Zudem geben wir konkrete Tipps, wie Sie diese beiden Kennzahlen beeinflussen können. Und so den Weg ins Eigenheim ebnen.

Was ist die Tragbarkeit?

Tragbarkeit ist eine Kennzahl, die das Verhältnis zwischen Ihrem Einkommen und den wiederkehrenden Kosten Ihrer Immobilie misst. Als Faustregel gilt ein Drittel. Nicht mehr als 33% Ihres Einkommens sollte für die Immobilie aufgewendet werden. So wird sichergestellt, dass die Immobilie langfristig in Ihrem Besitz bleiben kann. Es handelt sich bei der Tragbarkeit um einen theoretischen Wert, den das hypothekargebende Institut für die Prüfung des Hypothekargesuches verwendet. Er hilft aber auch den künftigen Eigenheimbesitzer:innen, um mehr Transparenz in die Budgetplanung zu bringen.

Wie wird die Tragbarkeit berechnet?

Zur Berechnung der Tragbarkeit werden sämtliche Aufwendungen durch die totalen Einnahmen geteilt. Der so erhaltene Wert darf grob gesagt nicht höher als ein Drittel, sprich 33% sein.

Auf der Einnahmenseite stehen sämtliche wiederkehrenden Einkünfte wie:

  • Einkommen aus Erwerbstätigkeit

  • Renten aus AHV und Pensionskassen

  • Versicherungsleistungen, bspw. eine Erwerbsunfähigkeitsrente oder eine Leibrente

  • allfällige Unterhaltszahlungen die Sie erhalten

  • Erträge (Zinsen und Dividenden) aus dem Vermögen, das nach Kauf der Liegenschaft verbleibt

  • allfällige Mieteinnahmen aus anderen, vermieteten Immobilien

 

Es werden sämtliche Einkommen des Haushaltes zusammengezählt, daher wird oft auch vom Haushaltseinkommen gesprochen. In den meisten Fällen ist hier das Bruttoeinkommen relevant, also Erwerbseinkommen vor Abzug der Sozialleistungen (AHV/IV und Pensionskassenbeiträge).

 

Auf der Seite der Aufwendungen stehen:

  • der kalkulatorische Hypothekarzins

  • Nebenkosten für die Immobilie

  • allfällige Amortisationen

  • Leasingverpflichtungen

  • Unterhaltszahlungen die Sie leisten

  • Kreditraten

  • Sollten Sie weitere Immobilien mittels Hypotheken finanziert haben, fallen auch diese Aufwendungen (Hypozins, Nebenkosten, Amortisationen) in die Tragbarkeitsrechnung.

Kakulatorischer Zinssatz

Nun kommt eine Besonderheit ins Spiel. Für die Berechnung der Tragbarkeit werden kalkulatorische Hypothekarzinsen genommen, nicht etwa die tatsächlich aktuell geltenden Zinsen (welche historisch gesehen wesentlich tiefer liegen als der langfristige Durchschnitt). Je nach Hypothekaranbieter variiert die Höhe der kalkulatorischen Zinsen, liegt aber meist um die 5%. Dies hat regulatorische Hintergründe, welche auf Richtlinien der Finanzmarktaufsicht (FINMA) basieren. So stellen Regulator und Hypothekarinstitute sicher, dass die Hypothek nicht nur heute, in einem Zinsumfeld von 2-3% tragbar ist, sondern auch in Stresssituationen. Eine solche Stresssituation war beispielsweise die Finanzkrise 2008, als die Hypothekarzinsen bei 4-5% lagen.

 

Die Nebenkosten werden in der Tragbarkeitsrechnung mit 1% des Liegenschaftenwertes berechnet und beinhalten unter anderem:

  • Wasser

  • Strom

  • Heizkosten

  • Kehricht

  • Grüngutabfuhr

  • Versicherungsprämien

  • Rückstellungen für Renovationen & Unterhalt

  • etc.

 

Oft erweisen sich die 1% als zu hoch, dies aus zwei Gründen. Einerseits wird der energetische Zustand der Liegenschaft überhaupt nicht berücksichtigt. Zweitens bildet die Basis, wie oben erwähnt, der Wert der gesamten Liegenschaft, also inklusive dem Landwert. Hier kommt noch erschwerend hinzu: Steigt der Landwert über Zeit, wird dies voll in eine spätere, neuerliche Tragbarkeitsrechnung mit einberechnet.

Beides ein Missstand oder Fehler des Berechnungssystems, allerdings leider auch etwas, gegen das Sie als Hypothekarnehmer:in nicht wirklich etwas machen können.

Einzelne Finanzinstitute haben diese Problematik allerdings erkannt und die Höhe der Nebenkosten in der Tragbarkeitsrechnung auf bspw. 0.75% reduziert.

Prüfen Sie bei der Wahl Ihrer Hypothek also auch die Details. Oder lassen Sie sich von einem unabhängigen Hypothekarberater unterstützen.

 

Um Ihnen in diesen Zahlendschungel zu helfen, haben wir einen Tragbarkeitsrechner erstellt. Er berechnet für Sie online die Tragbarkeit und gibt Ihnen so eine erste grobe Einschätzung zur Machbarkeit.

Wie kann ich die Tragbarkeit verbessern?

Falls eine Finanzierung knapp oder gar nicht machbar ist infolge mangelnder Tragbarkeit (d.h. die Kennzahl liegt über der Faustregel 33%), sollten Sie den Traum vom Eigenheim nicht sofort begraben.

Zur Verbesserung der Tragbarkeit können Sie primär auf die Einkommenssituation Einfluss nehmen. Folgende Möglichkeiten bieten sich an:

Erhöhung Teilzeitpensum

Falls Sie oder Ihr:e Partner:in Teilzeit arbeiten, könnte das Pensum erhöht werden. So steigt das Erwerbseinkommen.

Nebenerwerbe nicht vergessen

Üben Sie neben Ihrer Haupttätigkeit noch einen Nebenjob aus? Vergessen Sie nicht, diesen im Finanzierungsdossier aufzuführen, auch wenn er Ihnen unwichtig erscheint.

Transparenz der Vermögensverhältnisse

Gewähren Sie Ihrem Hypothekarberater vollständige Transparenz, was Ihre Vermögenssituation betrifft. So kann auf Vermögenswerten, die nicht für den Immobilienkauf aufgewendet werden, ein Vermögensertrag in die Tragbarkeitsrechnung einfliessen.

Vorsorgesituation analysieren

Oft bietet auch die Vorsorge weiteres Potenzial. Sie haben eine alte Lebensversicherungspolice, in die Sie regelmässig einzahlen oder eine Vorsorgeleistung, die seit dem letzten Stellenwechsel auf einem Freizügigkeitskonto liegt? Bringen Sie es auf den Tisch. Überhaupt bietet sich eine umfassende und regelmässige Analyse Ihrer Vorsorgesituation an. Ganz besonders im Rahmen eines Planes zum Immobilienerwerb oder der Verlängerung Ihrer bestehenden Hypothek. Ein guter Hypothekarberater kann Ihnen weiterhelfen oder zieht eine Fachperson bei.

Auch wenn die Tragbarkeit nicht genau bei 33% zu liegen kommt, müssen Sie den Traum vom Eigenheim aber noch nicht begraben. Ausgewählte Anbieter sind bereit, diese Kriterien etwas aufzuweichen. Ihr unabhängiger Hypothekarberater weiss, an wen er sich für Sie wenden kann.

 

Natürlich kann Ihre Tragbarkeit auch ganz simpel verbessert werden, indem Sie den Anteil an eigenen Mitteln erhöhen. Die benötigte Hypothek ist folglich tiefer und somit auch die daraus resultierenden Hypothekarzinsen. Das bringt uns zum zweiten Fachbegriff, der Belehnung.

Was ist die Belehnung

Die Belehnung gibt das Verhältnis zwischen dem Wert Ihrer Immobilie und dem Betrag an, den Sie als Hypothek geliehen haben.

Je niedriger die Belehnung, desto weniger Risiko für den Hypothekargeber. Daher können Sie für Finanzierungen mit tiefer Belehnung mit einem günstigeren Hypothekarzins rechnen. Meist liegt die Grenze für eine Vergünstigung des Hypozinsen im Bereich von 65% und manchmal nochmals bei 50%. Sehr tiefe Hypotheken (bspw. 20% Belehnung, CHF 200'000) sind wiederum oftmals unattraktiv für Banken. Das widerspiegelt sich in einem höheren Hypothekarzins für Sie.

Wie wird die Belehnung berechnet

Wenn Sie zum Beispiel eine Hypothek von CHF 700.000 aufnehmen und Ihre Immobilie CHF 1.000.000 wert ist, beträgt Ihre Belehnung 70%.

Die wohl gängigste Aufteilung zwischen Hypothek und Eigenmitteln ist 80/20. Von den 20% eigenen Mitteln müssen mindestens 10% sogenannte «harte Eigenmittel» sein, während der Rest auch verpfändete (Vorsorge-)Guthaben sein können.

In der Regel müssen Sie die Hypothek bis zum Erreichen des AHV-Alters auf rund 2/3 des Liegenschaftenwertes reduziert haben. Dies wird erreicht mittels regelmässiger Amortisationen, bspw. 1% der Hypothek pro Jahr über einen Zeithorizont von 15 Jahren.

Die Bewertung der Liegenschaft orientiert sich bei einer Kauffinanzierung am Kaufpreis. Da in den letzten rund 10 Jahren teilweise aber auch massive Preisaufschläge zu verzeichnen waren, bewertet das Hypothekarinstitut die Liegenschaft auch noch mit einem eigenen Modell. Sollte der ermittelte Wert unter dem Preis liegen, den Sie zahlen wollen, müssen Sie den Differenzbetrag vollständig mit eigenen Mitteln finanzieren.

Auch hier hilft Ihnen unser online Belehnungsrechner (Tragbarkeitsrechner) weiter. Er gibt Ihnen eine erste grobe Einschätzung.

Wie kann ich die Belehnung verbessern

Die Belehnung kann verbessert werden, indem der Anteil eigener Mittel erhöht wird. Dies kann direkt oder indirekt geschehen. Bei der direkten Methode werden die eigenen Mittel als hartes Eigenkapital, also in Form von Bargeld auf dem Konto eingebracht. Die indirekte Methode sieht die Verpfändung der jeweiligen Guthaben vor, dies zu Gunsten des Hypothekarinstitutes.

 

Oftmals werden Eigenheimkäufer:innen mittels Erbvorbezug von den Eltern oder Grosseltern unterstützt. Doch das sind nicht die einzigen Möglichkeiten. Hier eine Auswahl weiterer Optionen:

 

  • Harte Eigenmittel
    Der klassische Weg, mehr eigene Mittel aus dem Cashbestand und den Vermögensanlagen einbringen

 

  • Vorsorgegelder
    Gelder aus der Säule 3a und der Freizügigkeitsstiftung können für selbstgenutztes Wohneigentum verwendet werden. Entweder als Verpfändung oder als Vorbezug

 

  • Versicherungspolicen
    Vielleicht haben Sie eine Lebensversicherungspolice oder andere Versicherungslösungen, jeweils mit Rückkaufswert. Diese könnten allenfalls als Zusatzsicherheit verpfändet werden.

 

  • Erbvorbezug
    Ein Erbvorbezug der Eltern oder Grosseltern ebnet oftmals den Weg zum Traum vom Eigenheim

 

  • Darlehen
    Ein Darlehen kann ebenfalls helfen. Hier ist allerdings zu beachten, dass ein allfälliger Darlehenszins die Tragbarkeit verschlechtert. Zudem akzeptieren nicht alle Banken vorbehaltslos Darlehen von Personen ohne direkten (Familien-)Bezug zu Ihnen.

Fazit

Rein auf den aktuellen Zinssatz fokussiert, ist die Saron Hypothek die günstigere Hypothek als die Festhypothek.

 

Allerdings sollte berücksichtig werden, dass bei der Saron Hypothek mit Zinsanstiegen zu rechnen ist. Die SNB hat angekündigt, den Leitzins weiter anzuheben. Im Markt geht man von 1-2 Zinssschritten von je 0.25% bis 0.50% aus bis Ende 2023. So würde der Saron Ende 2023 dann bei 2.41% bis 2.91% liegen und damit teurer sein als die Festhypothek 5 Jahre, allenfalls sogar teurer als die Festhypothek 10 Jahre. Für 2024 geht der Konsens im Markt allerdings wieder von einem sinkednen Saron aus.

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