Tragbarkeit und Belehnung

Damit der Traum vom Eigenheim realisiert werden kann, brauchen die meisten Menschen eine Hypothek. Das Hypothekarinstitut knüpft die Gewährung der Hypothek an einige Bedingungen. Tragbarkeit und Belehnung sind zwei der wichtigsten Kennzahlen, die Sie auf der Suche nach der passenden Hypothek begleiten. Die Höhe der Tragbarkeit und der Belehnung spielt zudem eine wichtige Rolle bei den Verhandlungen für den besten Hypothekarzins. Wir erklären Ihnen, wie die Hypothekarinstitute in der Schweiz Tragbarkeit und Belehnung berechnen. Zudem geben wir konkrete Tipps, wie Sie diese beiden Kennzahlen beeinflussen können. Und so den Weg ins Eigenheim ebnen.

Tragbarkeit ist eine Kennzahl, die das Verhältnis zwischen Ihrem Einkommen und den wiederkehrenden Kosten Ihrer Immobilie misst. Als Faustregel gilt ein Drittel. Nicht mehr als 33% Ihres Einkommens sollte für die Immobilie aufgewendet werden. So wird sichergestellt, dass die Immobilie langfristig in Ihrem Besitz bleiben kann. Es handelt sich bei der Tragbarkeit um einen theoretischen Wert, den das hypothekargebende Institut für die Prüfung des Hypothekargesuches verwendet. Er hilft aber auch den künftigen Eigenheimbesitzer:innen, um mehr Transparenz in die Budgetplanung zu bringen.

Nun kommt eine Besonderheit ins Spiel. Für die Berechnung der Tragbarkeit werden kalkulatorische Hypothekarzinsen genommen, nicht etwa die tatsächlich aktuell geltenden Zinsen (welche historisch gesehen wesentlich tiefer liegen als der langfristige Durchschnitt). Je nach Hypothekaranbieter variiert die Höhe der kalkulatorischen Zinsen, liegt aber meist um die 5%. Dies hat regulatorische Hintergründe, welche auf Richtlinien der Finanzmarktaufsicht (FINMA) basieren. So stellen Regulator und Hypothekarinstitute sicher, dass die Hypothek nicht nur heute, in einem Zinsumfeld von 2-3% tragbar ist, sondern auch in Stresssituationen. Eine solche Stresssituation war beispielsweise die Finanzkrise 2008, als die Hypothekarzinsen bei 4-5% lagen.

Oft erweisen sich die 1% als zu hoch, dies aus zwei Gründen. Einerseits wird der energetische Zustand der Liegenschaft überhaupt nicht berücksichtigt. Zweitens bildet die Basis, wie oben erwähnt, der Wert der gesamten Liegenschaft, also inklusive dem Landwert. Hier kommt noch erschwerend hinzu: Steigt der Landwert über Zeit, wird dies voll in eine spätere, neuerliche Tragbarkeitsrechnung mit einberechnet.

Beides ein Missstand oder Fehler des Berechnungssystems, allerdings leider auch etwas, gegen das Sie als Hypothekarnehmer:in nicht wirklich etwas machen können.

Einzelne Finanzinstitute haben diese Problematik allerdings erkannt und die Höhe der Nebenkosten in der Tragbarkeitsrechnung auf bspw. 0.75% reduziert.

Prüfen Sie bei der Wahl Ihrer Hypothek also auch die Details. Oder lassen Sie sich von einem unabhängigen Hypothekarberater unterstützen.

Um Ihnen in diesen Zahlendschungel zu helfen, haben wir einen Tragbarkeitsrechner erstellt. Er berechnet für Sie online die Tragbarkeit und gibt Ihnen so eine erste grobe Einschätzung zur Machbarkeit.

Rein auf den aktuellen Zinssatz fokussiert, ist die Saron Hypothek die günstigere Hypothek als die Festhypothek.

Allerdings sollte berücksichtig werden, dass bei der Saron Hypothek mit Zinsanstiegen zu rechnen ist. Die SNB hat angekündigt, den Leitzins weiter anzuheben. Im Markt geht man von 1-2 Zinssschritten von je 0.25% bis 0.50% aus bis Ende 2023. So würde der Saron Ende 2023 dann bei 2.41% bis 2.91% liegen und damit teurer sein als die Festhypothek 5 Jahre, allenfalls sogar teurer als die Festhypothek 10 Jahre. Für 2024 geht der Konsens im Markt allerdings wieder von einem sinkednen Saron aus.