Was ist das und wie erfolgt die Berechnung?
Damit der Traum vom Eigenheim realisiert werden kann, brauchen die meisten Menschen eine Hypothek. Das Hypothekarinstitut knüpft die Gewährung der Hypothek an einige Bedingungen. Tragbarkeit und Belehnung sind zwei der wichtigsten Kennzahlen, die Sie auf der Suche nach der passenden Hypothek begleiten. Die Höhe der Tragbarkeit und der Belehnung spielt zudem eine wichtige Rolle bei den Verhandlungen für den besten Hypothekarzins. Wir erklären Ihnen, wie die Hypothekarinstitute in der Schweiz Tragbarkeit und Belehnung berechnen. Zudem geben wir konkrete Tipps, wie Sie diese beiden Kennzahlen beeinflussen können. Und so den Weg ins Eigenheim ebnen.
Tragbarkeit ist eine Kennzahl, die das Verhältnis zwischen Ihrem Einkommen und den wiederkehrenden Kosten Ihrer Immobilie misst. Als Faustregel gilt ein Drittel. Nicht mehr als 33% Ihres Einkommens sollte für die Immobilie aufgewendet werden. So wird sichergestellt, dass die Immobilie langfristig in Ihrem Besitz bleiben kann. Es handelt sich bei der Tragbarkeit um einen theoretischen Wert, den das hypothekargebende Institut für die Prüfung des Hypothekargesuches verwendet. Er hilft aber auch den künftigen Eigenheimbesitzer:innen, um mehr Transparenz in die Budgetplanung zu bringen.
Zur Berechnung der Tragbarkeit werden sämtliche Aufwendungen durch die totalen Einnahmen geteilt. Der so erhaltene Wert darf grob gesagt nicht höher als ein Drittel, sprich 33% sein.
Es werden sämtliche Einkommen des Haushaltes zusammengezählt, daher wird oft auch vom Haushaltseinkommen gesprochen. In den meisten Fällen ist hier das Bruttoeinkommen relevant, also Erwerbseinkommen vor Abzug der Sozialleistungen (AHV/IV und Pensionskassenbeiträge).
Nun kommt eine Besonderheit ins Spiel. Für die Berechnung der Tragbarkeit werden kalkulatorische Hypothekarzinsen genommen, nicht etwa die tatsächlich aktuell geltenden Zinsen (welche historisch gesehen wesentlich tiefer liegen als der langfristige Durchschnitt). Je nach Hypothekaranbieter variiert die Höhe der kalkulatorischen Zinsen, liegt aber meist um die 5%. Dies hat regulatorische Hintergründe, welche auf Richtlinien der Finanzmarktaufsicht (FINMA) basieren. So stellen Regulator und Hypothekarinstitute sicher, dass die Hypothek nicht nur heute, in einem Zinsumfeld von 2-3% tragbar ist, sondern auch in Stresssituationen. Eine solche Stresssituation war beispielsweise die Finanzkrise 2008, als die Hypothekarzinsen bei 4-5% lagen.
Die Nebenkosten werden in der Tragbarkeitsrechnung mit 1% des Liegenschaftenwertes berechnet und beinhalten unter anderem:
Oft erweisen sich die 1% als zu hoch, dies aus zwei Gründen. Einerseits wird der energetische Zustand der Liegenschaft überhaupt nicht berücksichtigt. Zweitens bildet die Basis, wie oben erwähnt, der Wert der gesamten Liegenschaft, also inklusive dem Landwert. Hier kommt noch erschwerend hinzu: Steigt der Landwert über Zeit, wird dies voll in eine spätere, neuerliche Tragbarkeitsrechnung mit einberechnet.
Beides ein Missstand oder Fehler des Berechnungssystems, allerdings leider auch etwas, gegen das Sie als Hypothekarnehmer:in nicht wirklich etwas machen können.
Einzelne Finanzinstitute haben diese Problematik allerdings erkannt und die Höhe der Nebenkosten in der Tragbarkeitsrechnung auf bspw. 0.75% reduziert.
Prüfen Sie bei der Wahl Ihrer Hypothek also auch die Details. Oder lassen Sie sich von einem unabhängigen Hypothekarberater unterstützen.
Um Ihnen in diesen Zahlendschungel zu helfen, haben wir einen Tragbarkeitsrechner erstellt. Er berechnet für Sie online die Tragbarkeit und gibt Ihnen so eine erste grobe Einschätzung zur Machbarkeit.
Die Belehnung kann verbessert werden, indem der Anteil eigener Mittel erhöht wird. Dies kann direkt oder indirekt geschehen. Bei der direkten Methode werden die eigenen Mittel als hartes Eigenkapital, also in Form von Bargeld auf dem Konto eingebracht. Die indirekte Methode sieht die Verpfändung der jeweiligen Guthaben vor, dies zu Gunsten des Hypothekarinstitutes.
Oftmals werden Eigenheimkäufer:innen mittels Erbvorbezug von den Eltern oder Grosseltern unterstützt. Doch das sind nicht die einzigen Möglichkeiten. Hier eine Auswahl weiterer Optionen:
Der klassische Weg, mehr eigene Mittel aus dem Cashbestand und den Vermögensanlagen einbringen.
Gelder aus der Säule 3a und der Freizügigkeitsstiftung können für selbstgenutztes Wohneigentum verwendet werden. Entweder als Verpfändung oder als Vorbezug.
Vielleicht haben Sie eine Lebensversicherungspolice oder andere Versicherungslösungen, jeweils mit Rückkaufswert. Diese könnten allenfalls als Zusatzsicherheit verpfändet werden.
Ein Erbvorbezug der Eltern oder Grosseltern ebnet oftmals den Weg zum Traum vom Eigenheim.
Ein Darlehen kann ebenfalls helfen. Hier ist allerdings zu beachten, dass ein allfälliger Darlehenszins die Tragbarkeit verschlechtert. Zudem akzeptieren nicht alle Banken vorbehaltslos Darlehen von Personen ohne direkten (Familien-)Bezug zu Ihnen.
Rein auf den aktuellen Zinssatz fokussiert, ist die Saron Hypothek die günstigere Hypothek als die Festhypothek.
Allerdings sollte berücksichtig werden, dass bei der Saron Hypothek mit Zinsanstiegen zu rechnen ist. Die SNB hat angekündigt, den Leitzins weiter anzuheben. Im Markt geht man von 1-2 Zinssschritten von je 0.25% bis 0.50% aus bis Ende 2023. So würde der Saron Ende 2023 dann bei 2.41% bis 2.91% liegen und damit teurer sein als die Festhypothek 5 Jahre, allenfalls sogar teurer als die Festhypothek 10 Jahre. Für 2024 geht der Konsens im Markt allerdings wieder von einem sinkednen Saron aus.
Das Expertenteam von MY HYPOTHECA freut sich auf ein erstes Gespräch